Llogar el teu habitatge: tipus de contracte i què ha d'incloure

Si vas a llogar el teu pis, el primer no és buscar llogater: és saber quin tipus de contracte signaràs. No tots els lloguers són iguals davant la llei, i triar mal el model et pot deixar amb un contracte que no protegeix el que tu creus.

Avís: això és informació general i divulgativa, no assessorament jurídic. Per al teu cas concret, consulta un professional.

Els tipus de contracte més habituals

1. Arrendamiento de vivienda habitual (arrendament d'habitatge habitual)

És el contracte "de tota la vida": algú lloga el teu pis per viure-hi com a residència permanent. És el tipus més regulat i el més protector per al llogater: la llei fixa durades mínimes, pròrrogues i límits al que pots pactar. A canvi, tu com a propietari guanyes estabilitat: un llogater que es queda anys és el millor negoci.

Fes-lo servir quan el llogater s'hi vagi a empadronar i hi faci vida. No intentis disfressar un lloguer d'habitatge habitual com una altra cosa per esquivar la regulació: si el llogater hi viu de veritat, els tribunals el tractaran com a habitatge habitual diga el que diga el paper.

2. Arrendamiento de temporada

Pensat per a estades temporals amb una causa concreta: un treballador desplaçat uns mesos, un estudiant d'un curs, unes obres a casa seva. La clau és que la temporalitat ha de ser real i justificar-se en el contracte (motiu, dates). Té menys proteccions obligatòries que el d'habitatge, però també menys marge de maniobra si la causa temporal no existeix.

3. Lloguer turístic o vacacional

Si vas a llogar el teu pis per dies o setmanes a turistes, normalment no és un contracte d'arrendament urbà: en la majoria de comunitats autònomes és una activitat turística regulada que exigeix registre, llicència o comunicació prèvia, i complir requisits (cédula de habitabilidad (cèdula d'habitabilitat), equipament mínim, assegurança...). A la Comunitat Valenciana hi ha un registre específic d'habitatges d'ús turístic.

No improvisis: llogar per nits sense estar registrat et pot eixir car en sancions. Si dubtes entre lloguer de llarga durada i turístic, fes números amb calma: el turístic dona més per nit però té ocupació irregular, més gestió i més desgast del pis.

4. Lloguer d'habitació

Llogar habitacions soltes del teu propi habitatge (convisquent-hi tu també, o llogant per habitacions un habitatge sencer) té un règim diferent del del pis complet. És una opció freqüent en ciutats universitàries, però convé deixar molt clar en el contracte quins espais són comuns, quines normes de convivència hi ha i com es reparteixen les despeses.

Què ha d'incloure un bon contracte

Sigui quin sigui el tipus, un contracte seriós sempre recull:

• Les parts: propietari i llogater identificats amb DNI/NIE.
• L'immoble: adreça, referencia catastral (referència cadastral) si la tens, i què es lloga exactament (inclou traster? plaça de garatge?).
• La renda i la seva actualització: quant, quan es paga, com es paga i amb quin criteri s'actualitza cada any.
• La durada i les pròrrogues: dates clares d'inici i fi, i què passa al venciment.
• La fianza (fiança): quant s'entrega i en quines condicions es torna (la fiança, explicada ací).
• Despeses i reparacions: qui paga la comunitat, l'IBI (Impost sobre Béns Immobles), els subministraments i quines reparacions corresponen a cadascú (repartiment de despeses i reparacions).
• L'inventari i l'estat del pis: descriu mobles i estat general, millor amb fotos datades. És la teva prova si hi ha danys al final.
• Les causes de resolució: impagament, sublloguer no autoritzat, danys greus, ús diferent del pactat.

Errors típics de propietari novell

1. Contracte verbal o "d'internet" sense adaptar. Un model genèric no sap si el teu pis té traster, si permets mascotes o qui paga la comunitat. Adapta'l o encarrega'l.
2. No fer inventari amb fotos. Sense prova de l'estat inicial, qualsevol desperfecte es converteix en un "tu dius / jo dic".
3. No demanar documentació al llogater. DNI, contracte de treball o justificant d'ingressos i, si pots, referències. No és desconfiança: és diligència.
4. Cobrar la fiança i "guardar-la en un calaix". La fiança té un règim legal i cal dipositar-la on correspongui.
5. Signar sense llegir la lletra menuda de la teva assegurança. Si tens assegurança de la llar, avisa la companyia que l'habitatge es lloga: algunes pòlisses canvien de condicions.

Regla d'or: el contracte es negocia quan les dues parts es volen; després només es discuteix. Dedica-li una vesprada abans de signar i t'estalviaràs mesos de problemes.

Vas a llogar a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial t'ajudem a triar el tipus de contracte adequat i a deixar-ho tot per escrit abans d'entregar les claus. Obrim pròximament.