Comissions de la immobiliària en el lloguer: què és legal

És una de les preguntes que més ens fan, i amb raó: vas a llogar un pis, apareix una agència pel mig i algú ha de pagar la seva feina. Qui? Quant? I què passa si et demanen coses rares? Això és el que diu la normativa i com protegir-te.

Avís: informació general i divulgativa, no assessorament jurídic. La normativa pot canviar; davant del dubte, consulta un professional.

Qui paga la comissió: el propietari

La regla actual és clara per als arrendaments d'habitatge: les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte corren a càrrec de l'arrendador (l'arrendador), és a dir, del propietari. L'agència la contracta (i la paga) qui posa el pis en lloguer.

Això significa que, com a llogater d'un habitatge habitual, no t'han de cobrar la comissió de l'agència. Si una immobiliària et demana una mensualitat (o qualsevol quantitat) "pels seus honoraris" per llogar-te un pis on viuràs, desconfia: demana que t'ho donin per escrit i consulta-ho abans de pagar res.

Com a propietari, en canvi, la comissió és el teu cost per delegar: cerca i selecció de llogater, visites, contracte, gestió de la fiança i, segons el pactat, administració durant el lloguer.

Quant sol costar

No hi ha una tarifa oficial: els honoraris es negocien lliurement entre el propietari i l'agència. En la pràctica del mercat, l'habitual és que la comissió per llogar un pis equivalga a una mensualitat de renda (més impostos), encara que varia segons la zona, el tipus d'habitatge i els serveis inclosos.

L'important no és sols el quant, sinó el què inclou:

• Només la cerca de llogater, o també el contracte i la gestió de la fiança?
• Hi ha administració mensual posterior? Quant costa i què cobreix (cobrament de rendes, gestió d'avaries, atenció al llogater)?
• Hi ha permanència o penalització si vols deixar la gestió?

Demana sempre pressupost desglossat per escrit abans de signar l'encargo (encàrrec). Una agència seriosa te'l dona sense problemes; una que es nega ja t'està donant informació.

Què NO et poden cobrar (al llogater)

A més de la comissió, hi ha una llista de cobraments que hauries de mirar amb lupa si ets llogater:

• "Despeses de gestió" o "despeses de formalització" afegides a la renda o a la fiança. Si ets llogater d'habitatge, corresponen al propietari.
• Pagaments per visitar el pis. Cobrar per ensenyar un habitatge en lloguer és un mal senyal, i en diverses comunitats es considera pràctica abusiva.
• Assegurances obligatòries imposades per l'agència. Et poden oferir una assegurança, però no imposar-te-la com a condició per llogar.
• La fiança per damunt del mínim legal disfressada de "reserva" o "senyal" no documentada. Tot pagament ha de tenir el seu concepte clar i el seu rebut.

I un clàssic: el "pis ganxo". Si l'anunci és sospitosament barat per a la zona i en cridar et diuen que "eixe ja es va llogar, però en tenim d'altres", probablement mai va existir. Les fotos robades d'altres anuncis són un altre senyal d'alerta.

Com detectar una agència poc seriosa (propietari i llogater)

1. No et dona res per escrit. Ni l'encargo, ni els honoraris, ni les condicions. Fuig.
2. Et demana diners abans d'ensenyar-te res (al llogater) o abans de moure un dit sense contracte (al propietari).
3. No verifica l'altra part. Una agència que no demana documentació al llogater tampoc defensarà els teus interessos com a propietari.
4. Prem amb "hi ha molta demanda, decideix hui". La pressa és l'eina favorita de qui no vol que llegisques la lletra menuda.
5. No emet factura. Tot pagament a una agència ha d'anar amb factura. Sense factura no hi ha prova de res.

Regla d'or: en el lloguer, els papers protegeixen els dos costats. Llogater: no pagues res sense rebut i sense contracte. Propietari: no encargues res sense pressupost signat.

Què fer si ja et van cobrar alguna cosa indeguda

Guarda totes les proves: anuncis, missatges, justificants de pagament, el contracte. Reclama primer per escrit a l'agència. Si no hi ha resposta, les vies habituals són el full de reclamacions (obligatori a la Comunitat Valenciana per a les agències), les associacions de consumidors i, si és el cas, els organismes autonòmics de consum. No deixes passar el temps: reclamar tard és reclamar pitjor.

Busques llogar o posar el teu pis en lloguer a Cullera o la Safor amb els comptes clars des del minut u? A Llevant Patrimonial treballem amb pressupostos tancats per escrit: el propietari sap el que paga i el llogater sap el que no ha de pagar. Obrim pròximament. I si estàs començant, repassa els tipus de contracte de lloguer i qui paga què en un lloguer.