Miete: Wer zahlt Reparaturen und Kosten

„Die Heizung ist kaputt", „da ist eine Feuchtigkeit", „der Wasserhahn tropft": Früher oder später stellt jede Miete dieselbe Frage: Zahle ich das oder zahlt der Mieter? Das Gesetz gibt ein allgemeines Kriterium, aber der Vertrag entscheidet in vielen Details. Das sagt jede Norm und wie man es vom ersten Tag an klarstellt.

Hinweis: Allgemeine, informative Darstellung, keine Rechtsberatung. Wenden Sie sich in Ihrem konkreten Fall an einen Fachmann.

Das allgemeine Kriterium des Gesetzes

Die Logik ist einfach und man sollte sie sich merken:

• Der Eigentümer zahlt die Reparaturen, die nötig sind, um die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu erhalten: die Bausubstanz, die allgemeinen Anlagen (Sanitär, Elektro), die Heizung, wenn sie durch Verschleiß ausfällt, Feuchtigkeiten, die vom Gebäude kommen.
• Der Mieter zahlt die kleinen Reparaturen durch Abnutzung im gewöhnlichen Gebrauch: den tropfenden Wasserhahn, den nicht schließenden Spülkasten, einen klemmenden Rollladen, Glühbirnen, Silikonfugen.

Anders gesagt: Was durch Benutzung kaputtgeht, repariert, wer es benutzt; was kaputtgeht, weil es alt oder mangelhaft ist, repariert, wem es gehört.

Praxisbeispiele (die echten)

• Die Heizung fällt aus. Bei Ausfall durch Alter oder Verschleiß zahlt der Eigentümer (einschließlich Ersatz, wenn sie nicht mehr zu reparieren ist). Hat der Mieter sie falsch bedient, zahlt er.
• Feuchtigkeiten. Kommen sie von Fassade, Dach oder einer Gemeinschaftsleitung, trägt sie der Eigentümer (und manchmal die Eigentümergemeinschaft). Verursacht sie der Mieter durch Nichtlüften, sind sie seine Sache.
• Mitvermietete Elektrogeräte. Wenn sie im Inventar standen, obliegt ihr Ersatz bei normalem Verschleiß dem Eigentümer; Fehlgebrauch dem Mieter. Deshalb ist das Inventar mit Fotos Gold wert.
• Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen. Kleine Reparaturen des täglichen Gebrauchs: Mieter.
• Die Wohnung streichen. Bei Einzug übergibt der Eigentümer die Wohnung in gutem Zustand. Bei Auszug muss der Mieter sie nicht „wie neu" hinterlassen: Die normale Abnutzung der Jahre ist kein Schaden. Anstrich wegen reinen Zeitablaufs darf ihm nicht angelastet werden.

Die Kosten: Gemeinschaft, IBI und Versorger

Hier ist die übliche Aufteilung — sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist:

• Eigentümergemeinschaft: Normalerweise zahlt der Eigentümer, weil es eine mit dem Immobilieneigentum verbundene Ausgabe ist. Es kann vereinbart werden, dass der Mieter sie zahlt, aber das muss schriftlich und mit klarem Betrag festgehalten sein.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Grundsteuer): Steuer des Eigentümers. Sie kann auch auf den Mieter umgelegt werden, wenn es im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist.
• Versorger (Wasser, Strom, Gas, Internet): Zahlt, wer verbraucht, also der Mieter. Üblich ist, die Verträge zu Mietbeginn auf seinen Namen umzuschreiben.
• Müllgebühr und Ähnliches: Hängt von der Gemeinde und der Vereinbarung ab; halten Sie es schriftlich fest.

Die praktische Regel: Alles, was auf den Mieter umgelegt wird, muss schriftlich vereinbart sein, mit Konzept und Betrag oder Berechnungsgrundlage. Was nicht geschrieben steht, existiert nicht, wenn es Streit gibt.

Wie man es im Vertrag absichert

1. Reparaturklausel: Geben Sie das gesetzliche Kriterium wieder (Erhaltung vs. kleine Reparaturen) und fügen Sie Beispiele hinzu. Je mehr Beispiele, desto weniger Streit.
2. Kostenklausel: Listen Sie jede Ausgabe auf (Gemeinschaft, IBI, Versorger, Müll) und wer sie zahlt, eine nach der anderen. Nichts von „die laufenden Kosten zahlt der Mieter": Das ist eine Zeitbombe.
3. Meldeprotokoll: Legen Sie fest, wie der Mieter Ihnen einen Schaden melden muss (schriftlich, mit Fotos) und in welcher Frist Sie handeln. Viele Streitigkeiten entstehen aus einer verlorenen WhatsApp-Nachricht.
4. Inventar mit Fotos: Wir haben es schon bei den Vertragsarten gesagt, aber hier zahlt es sich aus: Ohne Inventar können Sie Verschleiß nicht von Schaden unterscheiden.

Goldene Regel: Reagieren Sie bei einem Schaden schnell, auch wenn Sie glauben, dass er Sie nichts angeht. Ein Eigentümer, der drei Wochen braucht, um die Heizung zu reparieren, verliert nicht nur den Mieter: Er verliert bei jeder späteren Reklamation das Recht.

Und wenn es Uneinigkeit gibt

Zuerst der Vertrag: Lesen Sie das Vereinbarte nach, bevor Sie streiten. Dann das Gespräch mit konkreten Vorschlägen (Kostenvoranschlag des Installateurs, Vorher-nachher-Fotos). Kommt keine Einigung zustande, gibt es Mediationswege und, als letzten Ausweg, den gerichtlichen. Aber die Erfahrung sagt: 90 % dieser Konflikte wären mit einem Vertrag vermeidbar gewesen, der die Kosten einzeln auflistet.

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