Cédula urbanística: Wozu sie vor dem Bodenkauf dient

Sie wollen ein Grundstück kaufen und der Verkäufer versichert Ihnen, dass "hier problemlos gebaut werden kann". Kann wahr sein. Aber es gibt ein kommunales Dokument, das es Ihnen schriftlich bestätigt, mit dem Stempel des Rathauses: die cédula urbanística (Bauplanungsbescheinigung). Sie kostet wenig und ist Gold wert.

Wichtiger Hinweis: Dies sind allgemeine und unverbindliche Informationen. Die Bauleitplanung hängt von jeder Gemeinde ab; für Ihr konkretes Grundstück fordern Sie die cédula an und konsultieren einen Fachmann.

Was sie ist

Die cédula urbanística ist ein Zertifikat, das das Ayuntamiento (Rathaus) mit der bauplanerischen Lage einer konkreten finca (Liegenschaft) oder eines konkreten Grundstücks ausstellt: was die Planung über dieses Stück Boden sagt, nicht mehr und nicht weniger. Sie ist das bauplanerische Gegenstück zur nota simple (Grundbuchauszug), die Ihnen die registerliche Lage erzählt: Die eine sagt Ihnen, wem es gehört und welche Lasten es hat; die andere, was man darauf tun darf.

Welche Informationen sie enthält

Obwohl das Format je nach Gemeinde variiert, enthält sie üblicherweise:

• Clasificación del suelo (Bodenklassifizierung): urbano, urbanizable oder no urbanizable.
• Calificación (Nutzungszuweisung): die erlaubte Nutzung (Wohnen, Industrie, Ausstattung…).
• Aprovechamiento (Nutzungsgrad) und Parameter: edificabilidad (bauliche Ausnutzbarkeit), ocupación (Grundflächenanteil), Höhe, retranqueos (Abstandsflächen)… die Zahlen, die entscheiden, was Sie bauen können.
• Afecciones (Betroffenheiten): ob das Grundstück von einer Straße, einem Viehtriebweg, einer Schutzzone oder einem Plan in Aufstellung betroffen ist.
• Erschließungsstand: ob es die Versorgungen hat (Wasser, Strom, Kanalisation, Zufahrt) oder sie ausstehen.

Mit dem in der Hand verifiziert man mündliche Versprechen in zwei Minuten.

Wozu sie dient (reale Fälle)

• Vor dem Bodenkauf: Das ist ihre Starrolle. Sie bestätigt Ihnen, dass das, was Sie tun wollen, legal ist, bevor Sie arras (Anzahlung) unterschreiben.
• Vor der Beauftragung eines Projekts: Ihr Architekt wird sie ohnehin anfordern; wenn Sie sie mitbringen, sparen Sie Zeit.
• Für die Beantragung einer licencia: Das Rathaus arbeitet mit denselben Informationen.
• Wenn Sie ein Grundstück erben: um zu wissen, was Sie wirklich in Händen haben, bevor Sie entscheiden, ob Sie es verkaufen, bebauen oder behalten.

Wie man sie anfordert

Sie wird beim Ayuntamiento beantragt, wo das Grundstück liegt, normalerweise in der Bauplanungsabteilung, persönlich oder über das elektronische Amt. Sie müssen die finca identifizieren: Die referencia catastral (Katasterreferenz) ist der direkteste Weg (Sie haben sie auf dem IBI (Grundsteuerbescheid) oder in der escritura (Eigentumsurkunde)). Sie hat üblicherweise eine kleine kommunale Gebühr und eine Ausstellungsfrist von Tagen oder Wochen je nach Rathaus: Fordern Sie sie rechtzeitig an, nicht am Vorabend der arras.

Wann man sie anfordert, auch wenn man nicht kaufen will

Die cédula ist nicht nur für Käufer. Sie interessiert Sie auch, wenn:

• Sie Ihr Haus erweitern wollen und nicht wissen, ob die Planung Sie wachsen lässt.
• Sie ein Grundstück geerbt haben und wissen wollen, was Sie haben, bevor Sie entscheiden (verkaufen, bauen, behalten).
• Sie eine finca in zwei teilen wollen: Die cédula sagt Ihnen, ob das entstehende Grundstück die Mindestmaße erfüllt.
• In Ihrer Gemeinde ein neuer Plan in Aufstellung ist und Sie wissen wollen, wie er Ihres betrifft.

In all diesen Fällen erspart es Ihnen, es vor dem Problem zu wissen, Geld und Ärger.

Was zu tun ist, wenn die cédula Überraschungen bringt

Manchmal sagt die cédula etwas anderes als das, was man Ihnen erzählt hat: Der Boden ist ländlich und nicht städtisch, es gibt eine afección (Betroffenheit) von Straßen, die die nutzbare Fläche beschneidet, oder es figuriert ein Plan in Aufstellung. Geraten Sie nicht in Panik; folgen Sie dieser Reihenfolge:

1. Gleichen Sie mit einem Fachmann ab. Ein Architekt oder aparejador (Bautechniker) liest die cédula in fünf Minuten und sagt Ihnen, was sie in der Praxis bedeutet.
2. Bewerten Sie, ob das Projekt weiter tragfähig ist. Vielleicht kann weniger als geträumt gebaut werden, oder vielleicht nichts: besser, es jetzt zu wissen.
3. Verhandeln Sie neu oder lassen Sie ab. Wenn Sie kauften, ist eine ungünstige cédula Ihr bestes Argument, um den Preis zu drücken… oder um vom Tisch aufzustehen. Verlorene arras schmerzen weniger als ein gekauftes Problem.

Ihre Grenzen (die man auch kennen muss)

• Sie ist informativ: Sie spiegelt die bei Ausstellung geltende Planung wider. Wenn sich der Plan danach ändert, gilt der neue Plan.
• Sie ersetzt das technische Projekt nicht: Sie sagt Ihnen, was man tun darf, nicht wie man es tut oder was es kosten wird.
• Sie sagt nichts über Eigentum oder Lasten: Dafür gibt es die nota simple. Bei einem vernünftigen Bodenkauf fordert man beide an.

Goldene Regel: Beim Boden erst die cédula urbanística und die nota simple; danach die arras. Die umgekehrte Reihenfolge ist, mit Ihrem Geld Lotto zu spielen.

Schauen Sie Boden in Cullera oder La Safor an? Bei Llevant Patrimonial prüfen wir mit Ihnen die bauplanerischen Unterlagen, bevor Sie etwas unterschreiben. Wir eröffnen demnächst.