Die fianza der Miete: Wie hoch sie ist und wo sie hinterlegt wird

Die fianza (Mietkaution) ist jenes Geld, das der Mieter bei der Unterschrift übergibt und das jeder erwähnt, aber kaum jemand richtig versteht: Wie hoch ist sie genau? Wo landet dieses Geld? Wann wird sie zurückgegeben? Wenn Sie Eigentümer sind, interessiert Sie das doppelt: Die Kaution bringt für Sie gesetzliche Pflichten mit sich.

Hinweis: Allgemeine, informative Darstellung, keine Rechtsberatung. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Fachmann.

Wie hoch die Kaution ist

Das Gesetz verlangt in städtischen Mietverträgen eine Kaution in bar und legt ihren Mindestbetrag je nach Nutzung fest:

• Wohnung (Hauptwohnung): das Äquivalent von einer Monatsmiete.
• Andere Nutzung als Wohnung (Geschäftsräume, Büros): das Äquivalent von zwei Monatsmieten.

Das ist ein gesetzliches Minimum, kein absolutes Maximum: Die Parteien können zusätzliche Sicherheiten vereinbaren (zum Beispiel eine Bürgschaft), aber die Barkation von einer Monatsmiete ist bei Wohnungen Pflicht, und Sie dürfen nicht weniger verlangen … und sollten sie auch nicht „schwarz" verlangen: Alles muss im Vertrag stehen und mit Zahlungsbeleg dokumentiert sein.

Vorsicht vor einer häufigen Verwechslung: Die Kaution ist keine Monatsmiete im Voraus und keine Anzahlung auf den letzten Monat. Sie ist eine Sicherheit, die für mögliche Zahlungsrückstände oder Schäden haftet, und ihr Schicksal ist die Rückgabe.

Wo sie hinterlegt wird (und warum nicht in Ihrer Schublade)

Hier kommt der Teil, den die meisten Eigentümer nicht kennen: In den meisten autonomen Gemeinschaften ist der Eigentümer verpflichtet, die Kaution bei der öffentlichen Stelle zu hinterlegen, die jede autonome Gemeinschaft dafür bestimmt hat. Das ist nicht optional und keine Formsache: Es ist eine gesetzliche Pflicht des Vermieters, mit Fristen und möglichen Zuschlägen, wenn Sie sie nicht erfüllen.

In der Praxis läuft es so:

1. Der Mieter übergibt Ihnen die Kaution bei Vertragsunterzeichnung.
2. Sie hinterlegen sie bei der zuständigen autonomen Stelle (in der Comunitat Valenciana beim Kautionsregister der Generalitat), normalerweise innerhalb einer kurzen Frist nach der Unterschrift.
3. Die Stelle verwahrt sie bis zum Vertragsende.

Jede autonome Gemeinschaft hat ihr Verfahren (persönlich oder online) und ihre Fristen, also informieren Sie sich vor Ihrem ersten Mietvertrag über die Ihrer Gemeinschaft. Ihre Steuerberatung oder Ihre Agentur erledigt das routinemäßig.

Wann und wie sie zurückgegeben wird

Bei Vertragsende muss die Kaution an den Mieter zurückgegeben werden, sobald der Wohnungszustand geprüft und die offenen Posten abgerechnet sind (Rechnungen, mögliche Schäden). Das Gesetz sieht vor, dass die Rückgabe innerhalb einer kurzen Frist erfolgt — etwa einen Monat nach Schlüsselübergabe — und dass sie nach Ablauf dieser Frist ohne Rückgabe Zinsen zugunsten des Mieters erzeugt.

Das vernünftige Vorgehen für den Eigentümer:

1. Machen Sie die Abnahmebesichtigung mit dem Mieter und vergleichen Sie mit Inventar und Einzugsfotos.
2. Rechnen Sie das Offene ab: letzte Versorgerrechnungen, kleine dem Mieter zurechenbare Reparaturen, Reinigung, falls vereinbart.
3. Geben Sie den Rest mit einem von beiden Parteien unterschriebenen Dokument zurück, in dem der zurückgegebene Betrag und, falls vorhanden, die angewandten Abzüge mit Begründung stehen.
4. Beantragen Sie die Rückgabe der Hinterlegung bei der autonomen Stelle, bei der Sie sie eingezahlt haben.

Goldene Regel: Die Kaution ist kein Einkommen. Wenn Sie sie vom ersten Tag an wie Ihr eigenes Geld behandeln, wird die Rückgabe zum Konflikt. Verwahren Sie sie, hinterlegen Sie sie und geben Sie sie mit Papieren zurück.

Was Sie abziehen dürfen (und was nicht)

Sie dürfen von der Kaution Beträge abziehen, die nicht erfüllten Pflichten des Mieters entsprechen: unbezahlte Mieten, Schäden über die normale Abnutzung durch Gebrauch hinaus, unbezahlte Versorgerrechnungen zu seinen Lasten.

Was Sie nicht dürfen: die Kaution „für alle Fälle" einbehalten, sie für gewünschte Verbesserungsrenovierungen verwenden oder die normale Abnutzung des Wohnens abziehen (eine Wand, die nach Jahren des Gebrauchs neu gestrichen werden muss, ist kein Schaden). Wenn der Mieter mit einem Abzug nicht einverstanden ist, muss er ihn begründet sehen können: Bewahren Sie Rechnungen und Fotos von allem auf, was Sie abziehen.

Kaution und zusätzliche Sicherheiten

Neben der gesetzlichen Kaution ist es üblich, ergänzende Sicherheiten zu verlangen, vor allem bei hoher Miete oder wenn das Mieterprofil berechtigte Zweifel weckt: eine Bankbürgschaft, eine Mietausfallversicherung oder schriftlich vereinbarte zusätzliche Garantiemonate. Alles, was Sie vereinbaren, muss klar im Vertrag stehen: Konzept, Betrag und Rückgabebedingungen.

Aber: Machen Sie aus den Sicherheiten keine unüberwindbare Hürde. Sechs Monate im Voraus von einem solventen Mieter zu verlangen, schützt Sie nicht mehr; es lässt Sie nur ohne Mieter zurück.

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