Zehnjahresgarantie: Was abgedeckt ist, wenn Sie Neubau kaufen

Eine neue Wohnung schützt Sie nicht vor Problemen: Ein Riss im Tragwerk, eine schlecht ausgeführte Abdichtung oder mangelhafte Oberflächen können Monate nach der Übergabe auftreten. Dafür gibt es die Gewährleistung am Bau: Das Gesetz legt Mindestfristen fest, innerhalb derer die Bauausführenden für Schäden haften. Das deckt jede Frist ab und wie man reklamiert.

Wichtiger Hinweis: Dies ist eine allgemeine, informative Darstellung, keine Rechtsberatung. Fristen und Verantwortliche hängen von jedem Fall ab: Wenden Sie sich bei einem echten Schaden an einen Anwalt.

Die drei Fristen: 1, 3 und 10 Jahre

Das Gesetz zur Ordnung des Bauwesens (Ley de Ordenación de la Edificación) legt drei Gewährleistungsniveaus je nach Schwere des Schadens fest. Sie laufen ab der Bauabnahme (der Übergabe der Wohnanlage):

• 10 Jahre: Schäden an der Tragstruktur des Gebäudes: Fundamente, Träger, Stützen, Decken und andere Elemente, die die Tragfähigkeit und Stabilität beeinträchtigen. Das ist die berühmte „seguro decenal" (Zehnjahresversicherung) und die ernsteste Frist: Sie deckt ab, was das Gebäude gefährden kann.
• 3 Jahre: Schäden an Bauelementen oder Anlagen, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen: Feuchtigkeiten durch schlechte Abdichtung, Mängel der Wärme- oder Schalldämmung, Probleme an Anlagen, die die normale Nutzung der Wohnung verhindern.
• 1 Jahr: Mängel an Oberflächen und Ausführung: Anstrich, schlecht verlegte Fliesen, nicht schließende Schreinerarbeiten, defekte Armaturen. Das Sichtbare und das Finish.

Beachten Sie die Logik: Je schwerer der Schaden, desto länger die Frist. Ein Riss in einer Trennwand ist nicht dasselbe wie ein Riss in einer Stütze, und das Gesetz behandelt sie unterschiedlich.

Die seguro decenal (Zehnjahresversicherung): Ihr Sicherheitsnetz

Für Wohnungen ist der Bauträger verpflichtet, eine seguro decenal abzuschließen, die die Strukturschäden der 10 Jahre abdeckt. Das ist aus einem praktischen Grund wichtig: Wenn der Bauträger innerhalb dieser Frist verschwindet oder insolvent ist, bleiben Sie nicht ohne jemanden, bei dem Sie reklamieren können: Die Versicherung haftet.

Wenn Sie Neubau kaufen, lassen Sie sich die Police der Zehnjahresversicherung benennen: Gesellschaft, Nummer und Deckung. Das ist ein Dokument, das problemlos verfügbar sein sollte.

Gegen wen man reklamiert

Nicht immer ist es „der Bauträger". Je nach Schadensart können verschiedene Bauakteure haften:

• Der Bauträger: haftet immer, für alles, während aller Fristen. Er ist Ihr Hauptansprechpartner.
• Der Bauunternehmer: für Ausführungsmängel.
• Der Architekt / Bauleiter: für Schäden aus seinem Projekt oder der Bauleitung.
• Die Versicherung der Zehnjahrespolice: für Strukturschäden innerhalb der 10 Jahre.

In der Praxis richtet sich die Reklamation gegen den Bauträger (und wird bei Bedarf auf die Übrigen erweitert). Deshalb ist es wichtig, dass der Bauträger weiter existiert und solvent ist: ein weiterer Grund zu recherchieren, von wem Sie kaufen, wie wir in Vom Plan kaufen erzählt haben.

Wie man gut reklamiert (und rechtzeitig)

1. Erkennen und dokumentieren. Fotos, Videos und Daten vom ersten Tag an. Wenn sich der Schaden entwickelt (ein wachsender Riss), dokumentieren Sie ihn im Zeitverlauf.
2. Schriftlich reklamieren. Burofax oder nachweisbares Schreiben an den Bauträger mit Beschreibung des Schadens. Mündliches hinterlässt keine Spur.
3. Lassen Sie die Fristen nicht verstreichen. Die Gewährleistung läuft ab der Bauabnahme, nicht ab der Entdeckung des Schadens. Wenn Sie nahe an der Grenze sind, handeln Sie jetzt: Ein Anwalt kann Fristen mit einer förmlichen Reklamation unterbrechen.
4. Technischer Bericht. Bei Schäden von gewisser Bedeutung (Feuchtigkeiten, Tragwerk) ist ein Bericht eines unabhängigen Technikers mehr wert als tausend Fotos: Er belegt Ursache und Umfang.
5. Erst verhandeln, dann klagen. Viele Bauträger reparieren, wenn die Reklamation gut begründet ist. Gibt es keine Einigung, bleibt der gerichtliche Weg offen.

Ein klassischer Fehler: Abwarten, „ob es schlimmer wird". Die Zeit arbeitet wegen der Gewährleistungsfristen gegen Sie, also reklamieren Sie, sobald Sie das Problem erkennen.

Was die Gewährleistung NICHT abdeckt

• Die normale Abnutzung durch Gebrauch und Zeitablauf.
• Schäden durch Fehlgebrauch oder mangelnde Wartung (eine Feuchtigkeit durch Nichtlüften ist kein Baumangel).
• Renovierungen, die Sie selbst nach der Übergabe gemacht haben, und ihre Folgen.
• Elemente, die das Gesetz in diesen Fristen nicht einschließt (zum Beispiel Elektrogeräte, die ihre eigene Verbrauchergarantie haben).

Vor dem Neubaukauf: Fragen Sie danach

• Wer ist die Versicherung der Zehnjahrespolice und wie lautet die Police?
• Haftet der Bauträger direkt für die Oberflächen des ersten Jahres?
• Gibt es einen Kundendienst mit einem klaren Reklamationskanal?

Die Antworten sagen viel darüber aus, mit wem Sie es zu tun haben. Ein seriöser Bauträger stört sich nicht an diesen Fragen: Er erwartet sie.

Schauen Sie sich Neubau in Cullera oder La Safor an? Bei Llevant Patrimonial helfen wir Ihnen, die Unterlagen der Bauträgerschaft vor der Unterschrift zu prüfen, einschließlich des Gewährleistungsteils. Wir eröffnen demnächst.