Was die nota simple ist und warum man sie vor dem Verkauf anfordern sollte

Es gibt ein zweiseitiges Dokument, das einen Verkauf beim Notar kippen kann: die nota simple (Grundbuchauszug) aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuchamt). Sie vor dem Verkauf anzufordern kostet wenig und vermeidet böse Überraschungen. Das enthält sie und warum sie für Sie wichtig ist.

Was sie ist

Die nota simple ist ein informativer Auszug aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) über ein konkretes Grundstück. Sie ist kein Eigentumstitel und ersetzt nicht die escritura (Eigentumsurkunde): Sie ist eine Momentaufnahme des registerlichen Zustands Ihrer Wohnung in diesem Moment.

Jeder kann die nota simple jedes Grundstücks anfordern (das Register ist öffentlich), aber als Verkäufer sind Sie gut beraten, sie zuerst selbst zu prüfen.

Welche Informationen sie enthält

• Eigentumsverhältnisse: Wer als Eigentümer eingetragen ist und zu welchem Anteil. Hier tauchen die klassischen Überraschungen auf: Die Wohnung steht noch auf den Namen eines verstorbenen Verwandten, es gibt einen Miteigentümer, von dem Sie nichts wussten, oder das Eigentum stimmt nicht mit dem überein, der unterschreiben wird.
• Belastungen: Hypotheken (auch abbezahlte, aber nicht gelöschte), Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, auflösende Bedingungen. Alles, was auf dem Grundstück lastet, steht hier.
• Beschreibung des Grundstücks: Fläche, Grenzen, Miteigentumsanteil an der Gemeinschaft. Manchmal stimmt sie nicht mit der Realität überein (z. B. nicht eingetragene Erweiterungen).

Warum man sie VOR dem Verkauf anfordert

Weil jedes Problem der nota simple ein Problem ist, das der Käufer (oder seine Bank) genauso finden wird — aber spät entdeckt kostet es den Verkauf:

1. Abbezahlte, aber nicht gelöschte Hypothek. Sehr häufig. Man muss eine Löschungsurkunde erstellen und eintragen lassen: Das dauert Wochen. Wenn Sie es beim Notar am Tag der Unterschrift entdecken, ade Verkauf.
2. Falsche Eigentumsverhältnisse. Nicht zugeteilte Erbschaften, nicht abgewickelte Scheidungen, nicht eingetragene Schenkungen. Alles hat eine Lösung, braucht aber Zeit und manchmal Notar und Anwalt.
3. Pfändungen oder Vermerke. Wenn es eine Pfändung gibt, muss sie vor dem Verkauf aufgehoben werden. Besser, es im ersten Monat zu wissen als im sechsten.
4. Flächenabweichungen. Wenn die geschlossene Terrasse nicht eingetragen ist, kann die Bank des Käufers sie niedriger bewerten und die Hypothek durcheinanderbringen.

Goldene Regel: Fordern Sie die nota simple am selben Tag an, an dem Sie sich zum Verkauf entscheiden. Sie ist der Gesundheitscheck der Transaktion: Besser, alles am Anfang zu wissen.

Wie man sie anfordert

Sie wird beim Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) beantragt, in dessen Bezirk das Grundstück eingetragen ist — persönlich oder online. Sie brauchen die Grundstücksdaten (Gemeinde und, falls vorhanden, die Registernummer des Grundstücks oder die Referenz Ihrer escritura (Eigentumsurkunde)). Die Kosten sind eine kleine Gebühr.

Vorsicht: Die nota simple veraltet in der Praxis — ihre Information gilt für den Moment ihrer Ausstellung. Fordern Sie sie für den Verkauf aktuell an, wenn es ernst wird, nicht die von vor drei Jahren. Und heben Sie sie zusammen mit den übrigen Verkaufsunterlagen auf: An dem Tag, an dem der Käufer oder seine Bank Papiere verlangen, haben Sie alle in derselben Mappe.

Was zu tun ist, wenn etwas Seltsames herauskommt

Keine Panik: Fast alles hat eine Lösung. Die Reihenfolge ist:

1. Bringen Sie die nota simple zu Ihrem Anwalt oder Berater, damit er Ihnen sagt, was zu bereinigen ist.
2. Berechnen Sie die Zeiten: Eine Hypothekenlöschung sind Wochen; eine nicht abgewickelte Erbschaft, Monate.
3. Unterschreiben Sie keine Anzahlung mit knappem Beurkundungstermin, bis es gelöst ist.

Mit sauberer nota simple zu verkaufen heißt, reibungslos zu verkaufen: Der Käufer unterschreibt beruhigt, seine Bank macht keine Schwierigkeiten und Sie verhandeln nicht in letzter Minute wegen eines registerlichen Problems nach unten.

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