Acheter sur plan : quoi vérifier avant de signer

Acheter sur plan, c'est payer aujourd'hui pour une maison qui n'existe pas encore : vous choisissez l'étage, l'orientation et les finitions, normalement à meilleur prix que le logement terminé. En échange, vous assumez un risque évident : entre votre signature et la livraison, des mois ou des années peuvent passer, et beaucoup de choses peuvent mal tourner en chemin. Voici ce que vous devez vérifier avant de signer quoi que ce soit.

Ce que signifie acheter « sur plan »

Cela signifie que vous achetez à partir d'un projet : plans, descriptif des prestations et une date de livraison estimée. Il n'y a pas de logement à visiter, donc tout ce qu'on vous promet vit sur des papiers. D'où la règle numéro un, toute simple : si ce n'est pas écrit, ça n'existe pas.

D'abord : la licence et le promoteur

Avant de verser un seul euro, vérifiez deux choses :

• Licencia de obras (le permis de construire). Le promoteur doit avoir (ou être en mesure d'obtenir) la licence municipale pour construire. Sans licence, pas de chantier légal, et sans chantier, pas de livraison. Demandez-la par écrit.
• Qui est le promoteur. Ce n'est pas la même chose qu'une entreprise avec un historique et des programmes livrés, et une société créée pour une seule opération. Regardez son parcours, si elle a déjà livré dans les délais et dans quel état financier elle se trouve. Un avocat peut vous aider à faire cette vérification.

Si quelque chose cloche ou si on vous met des bâtons dans les roues pour vous le montrer, arrêtez-vous. Les précipités du « il ne reste que deux lots » ne sont pas un argument.

Vos acomptes doivent être garantis

Voici le point le plus important de tout l'article : les sommes que vous versez d'avance avant la livraison doivent être garanties par le promoteur (par aval bancaire ou assurance). C'est une obligation légale pensée exactement pour votre cas : si le chantier ne se termine pas ou si on ne vous livre pas le logement, vous pouvez récupérer ce qui a été versé.

En pratique, cela signifie :

1. Ne versez pas de sommes d'avance sans qu'on vous remette la garantie individualisée à votre nom.
2. Gardez tous les justificatifs de paiement : c'est votre preuve de ce qui a été versé.
3. Méfiez-vous si on vous demande des paiements « au noir » ou par des voies informelles : ce qui n'est pas enregistré n'est pas garanti.

Le contrat : ce qu'il doit dire, oui ou oui

Le document que vous signez (normalement un contrat privé de vente) devrait reprendre, au minimum :

• Identification exacte du logement : entrée, étage, lettre, surface, cellier et place de parking s'ils sont inclus.
• Prix total et modalités de paiement : combien vous payez maintenant, combien pendant le chantier et combien à l'escritura (l'acte notarié). Que le calendrier de paiement soit lié à des jalons du chantier, pas à des dates arbitraires.
• Date de livraison (ou délai maximum) et ce qui se passe en cas de retard : pénalité, votre droit de résoudre le contrat et de récupérer ce qui a été payé.
• Le descriptif des prestations en annexe : matériaux, marques ou gammes, menuiseries, climatisation. C'est ce qui vous permettra de réclamer si on vous livre des prestations inférieures.
• La garantie des sommes versées d'avance, expressément identifiée.

Lisez-le en entier. S'il y a des clauses que vous ne comprenez pas, faites-le relire par un avocat avant de signer : un contrat sur plan se signe une fois et vous lie pendant des années.

Délais, retards et votre droit de sortir

Les retards de chantier sont fréquents, et tous ne vous donnent pas le droit de résoudre le contrat. D'où l'importance que le contrat fixe un délai de livraison clair et les conséquences du non-respect. En termes généraux, si le promoteur ne livre pas dans le délai convenu (ou si le logement n'est jamais terminé), vous pouvez résoudre le contrat et exiger la restitution de ce qui a été versé avec ses garanties.

Attention aux prorogations automatiques ou aux clauses qui laissent la date de livraison « à estimer » : plus la date est floue, plus il sera difficile de réclamer après.

Les frais : n'oubliez pas la TVA

En neuf, vous ne payez pas l'ITP comme dans l'ancien : l'achat d'un logement neuf est soumis à la TVA (plus la taxe sur les actes juridiques documentés à l'acte notarié). Ce sont des pourcentages fixés par la loi qui varient selon le type de logement : demandez à votre conseiller le calcul exact pour votre cas et ajoutez-le au prix dès le début. Beaucoup d'acheteurs ont la surprise chez le notaire.

Et si vous allez demander un crédit : les banques financent les achats sur plan, mais débloquent normalement les fonds par phases selon l'avancement du chantier. Parlez à votre banque avant de signer le contrat avec le promoteur.

Checklist rapide avant de signer

• [ ] Licencia de obras vérifiée.
• [ ] Promoteur avec un historique vérifiable.
• [ ] Garantie des sommes versées d'avance, à votre nom.
• [ ] Contrat avec logement identifié, prix, calendrier de paiement, date de livraison et pénalités.
• [ ] Descriptif des prestations en annexe.
• [ ] Calcul de la TVA et des frais fait avec un conseiller.
• [ ] Un avocat a relu le contrat.

Acheter sur plan peut être une excellente affaire : vous avez un logement neuf, vous le choisissez à votre goût et vous payez normalement moins. Mais c'est un achat de papiers, pas de briques, et les papiers, il faut tous les lire.

Avertissement : ceci est une information générale et de vulgarisation, pas un conseil juridique. Chaque programme et chaque contrat sont différents : pour votre cas concret, consultez un avocat avant de signer.

Vous regardez du neuf à Cullera ou dans La Safor ? Chez Llevant Patrimonial, nous vous accompagnons dans la vérification préalable : papiers du promoteur, contrat et chiffres, avant que vous signiez. Ouverture prochaine.