Combien coûte la vente d'un appartement : frais et impôts expliqués

« Je vends 200 000 €, je garde 200 000 €. » Si seulement. Entre la signature des arras (le compromis avec acompte) et l'argent sur votre compte, il y a une série de frais et d'impôts à connaître avant de fixer le prix, car ils changent le montant que vous emportez vraiment.

Ceci est une explication générale, pas un calcul personnalisé : chaque vente dépend de votre cas. Pour des chiffres exacts, parlez à votre conseiller fiscal.

1. La commission de l'agence

Si vous vendez avec une agence immobilière, sa commission est le premier poste. Il n'y a pas de pourcentage officiel : il se négocie et s'exprime généralement en pourcentage du prix de vente. Ajoutez la TVA correspondante.

Demandez toujours : la commission comprend-elle la photographie, les annonces mises en avant sur les portails et l'accompagnement jusqu'au notaire, ou sont-ce des extras ?

2. La plusvalía municipal (IIVTNU)

L'impôt sur l'augmentation de valeur des terrains urbains est perçu par la mairie où se situe le logement. Il taxe l'augmentation de la valeur du sol entre votre achat et votre vente.

Deux points importants :

• Si le sol ne s'est pas revalorisé (ou a perdu de la valeur), la loi actuelle permet de le prouver et l'impôt peut être nul ou très faible. On ne paie plus « parce qu'il faut » comme avant la réforme.
• Chaque mairie applique ses propres coefficients dans les limites légales, donc le montant varie selon la commune.

Le délai de paiement est court (normalement 30 jours ouvrés à compter de l'escritura (l'acte notarié)), alors ne le laissez pas pour la fin.

3. L'IRPF : la plus-value

Le fisc considère la différence entre ce que l'appartement vous a coûté (achat + frais + rénovations justifiées) et ce que vous obtenez en vendant (prix − frais de vente) comme une plus-value, imposée dans la base épargne de l'IRPF (l'impôt espagnol sur le revenu) par tranches.

Il existe des exonérations et réductions à connaître :

• Résidence principale et réinvestissement : si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le montant dans une autre résidence principale dans les délais, la plus-value peut être exonérée. Conditions strictes (délais, ce qui compte comme résidence principale).
• Plus de 65 ans : exonération de la plus-value sur la vente de la résidence principale, sans obligation de réinvestir.
• Dación en pago et situations spéciales : la dación en pago (la remise du bien en paiement de la dette hypothécaire) et les situations spéciales ont leur propre traitement.

C'est là que se joue le plus d'argent et que se commettent le plus d'erreurs. Consultez un conseiller fiscal avant de signer les arras, pas après l'acte.

4. La mainlevée de l'hypothèque

S'il vous reste une hypothèque, il faut la radier au Registro (le registre de la propriété). Même si la banque prélève la dette sur le prix de vente, la radiation au registre est une démarche à part avec son coût : émoluments du notaire pour l'acte de mainlevée et droits du registre.

Attention : même si vous avez fini de payer l'hypothèque il y a des années, si vous ne l'avez pas radiée au registre, elle apparaît toujours comme une charge. Vérifiez-le à temps.

5. Notaire et registre

L'acte de vente est normalement payé par l'acheteur, mais certaines parties vous reviennent en tant que vendeur : l'acte de mainlevée d'hypothèque s'il y en a un, et les copies que vous demandez. Ce n'est pas le poste le plus important, mais il compte.

6. Le certificat énergétique

Vendre sans certificat de performance énergétique n'est pas une option : il est obligatoire pour annoncer et signer, et les amendes pour ne pas l'avoir sont réelles. Son coût est modeste comparé à tout le reste, mais il faut le commander à l'avance car le technicien doit visiter le logement.

7. Les autres frais qu'on oublie

• Copropriété : vous devez fournir le certificat de paiement à jour des charges. Si vous devez des charges, elles sont déduites chez le notaire.
• IBI : celui de l'année (l'IBI, la taxe foncière locale) se répartit entre acheteur et vendeur selon l'accord (par défaut légal, celui qui est propriétaire au 1er janvier).
• Arras non tenues : si vous signez des arras penitenciales (des arrhes avec clause pénale) et que vous vous rétractez en tant que vendeur, vous rendez le double. Ce n'est pas un « frais », mais c'est un risque à connaître.

Le chiffre qui compte

Avant de fixer le prix, faites ce calcul sur une feuille :

Prix de vente − hypothèque restante − commission − plusvalía municipal − IRPF estimé − frais de mainlevée et certificats = ce qu'il vous reste.

C'est votre vrai chiffre. Tout le reste est décoratif. Si vous le faites au début, vous évitez la mauvaise surprise de découvrir les frais une fois le prix déjà signé.

Règle pratique : demandez à votre conseiller une estimation de l'IRPF et de la plusvalía avant de signer les arras. C'est le moment où vous pouvez encore négocier le prix en toute connaissance de cause.

Vous allez vendre à Cullera ou dans la Safor ? Chez Llevant Patrimonial, nous vous aidons à mettre les chiffres en premier avant de signer quoi que ce soit. Ouverture prochaine.