Documents pour vendre un logement : le dossier qui prépare la vente

Rien ne retarde une vente comme un papier manquant. La plupart des opérations qui échouent au dernier mois n'échouent pas à cause du prix : elles échouent parce que la documentation n'était pas prête et que l'acheteur (ou sa banque) se lasse d'attendre.

La bonne nouvelle : c'est une liste fermée. Réunissez-la dès le début et la vente suit son cours.

Les indispensables (sans eux, pas de vente)

1. Titre de propriété ou acte (escritura)

Votre *escritura* (l'acte notarié) d'achat (ou d'héritage, de donation, etc.). Elle prouve que l'appartement est à vous. Si vous l'avez perdue, vous pouvez en demander une copie chez le notaire où elle a été signée.

2. DNI/NIE en vigueur de tous les titulaires

Cela paraît évident, mais un document d'identité expiré le jour de la signature est un vrai problème. Vérifiez que tous les signataires ont un document valide. En cas de titulaires décédés ou incapables, la situation successorale doit être réglée au préalable.

3. Nota simple actualisée

La photographie cadastrale de votre logement : la *nota simple* (extrait officiel du registre de la propriété) indique la titularité, les charges et la description. Demandez-la au début du processus et relisez-la : hypothèques non radiées, saisies ou titularités incorrectes se règlent des semaines ou des mois à l'avance, pas la veille de la signature.

4. Certificat de performance énergétique

Obligatoire pour vendre : sans lui, vous ne pouvez même pas annoncer légalement le logement sur les portails. Il est délivré par un technicien après la visite de l'appartement. Commandez-le tôt : il coûte peu cher comparé au retard que provoque son absence.

5. Dernier reçu de l'IBI

Il prouve la valeur cadastrale (utile pour plusieurs calculs) et que l'impôt est à jour. L'IBI (*Impuesto sobre Bienes Inmuebles*, l'impôt foncier local) de l'année de la vente est réparti au prorata entre les parties selon ce qui a été convenu.

6. Certificat de la copropriété : être à jour

Le président ou le syndic doit certifier que vous êtes à jour dans les charges (ou détailler la dette, qui est déduite du prix chez le notaire). Demandez-le à temps : les syndics ne répondent pas toujours en 24 heures.

Ceux qui vous évitent les discussions

7. Statuts de la copropriété et derniers procès-verbaux

L'acheteur sérieux veut connaître le règlement (animaux, location touristique, travaux) et savoir s'il y a des appels de fonds votés ou à venir. Les avoir sous la main inspire confiance et évite les renégociations.

8. Factures des rénovations importantes

Si vous avez réalisé des rénovations importantes, conservez les factures : elles servent à justifier la plus-value auprès du fisc (elles réduisent la plus-value imposable à l'IRPF, l'impôt sur le revenu espagnol) et rassurent l'acheteur sur la qualité des travaux.

9. Plans du logement

Ils ne sont pas obligatoires, mais ils aident beaucoup dans l'annonce et lors des visites. Si vous ne les avez pas, un simple croquis avec des mesures suffit.

10. Cédula de habitabilidad (selon la communauté autonome)

Dans la Comunitat Valenciana, la *licencia de ocupación* / *cédula de habitabilidad* (le certificat d'habitabilité) peut être exigible selon les cas. Vérifiez votre situation : c'est l'un de ces papiers qui, quand ils sont nécessaires, prennent du temps.

S'il reste une hypothèque

Ajoutez le certificat de dette restante de la banque (demandez-le environ deux semaines avant la signature) et ayez clair le processus d'annulation : la dette est soldée avec le prix chez le notaire, mais la radiation au registre est une démarche à part.

Si le logement est hérité

La documentation se complique : il vous faut l'acte d'acceptation et d'attribution de la succession inscrit, l'impôt sur les successions réglé, et la titularité au registre à votre nom. Une succession non attribuée ne peut pas être vendue. Si c'est votre cas, commencez par là : c'est la démarche la plus longue de la liste.

L'ordre pour ne pas perdre la tête

1. Jour 1 : nota simple + vérifiez les pièces d'identité + retrouvez votre escritura.
2. Semaine 1 : commandez le certificat énergétique et demandez le certificat de la copropriété.
3. Quand il y a un acheteur : certificat de dette de la banque (s'il y a une hypothèque) et rassemblez les factures de rénovation.
4. Avant les arras : ayez tout dans un dossier, papier ou numérique. Le jour où l'acheteur demandera « les papiers », vous les aurez. (Les *arras* sont le compromis d'arrhes qui sécurise la vente.)

Le vendeur qui arrive chez le notaire avec le dossier complet n'évite pas seulement les retards : il négocie mieux. Chaque document manquant est une excuse pour que l'acheteur demande une remise de dernière minute.

Vous vendez à Cullera ou dans La Safor ? Chez Llevant Patrimonial, nous préparons la liste adaptée à votre cas dès le premier jour. Ouverture prochaine.