Fiscalité de base pour la vente d'un logement : IRPF et exonérations

De tous les chiffres d'une vente, le chiffre fiscal est celui qui fait bouger le plus d'argent et celui qu'on calcule le moins à temps. La plus-value de la vente de votre appartement est imposée à l'IRPF (l'impôt sur le revenu espagnol), et il existe des exonérations qui peuvent vous faire économiser des milliers d'euros… si vous les planifiez avant de signer, pas après.

Avis important : ceci est une explication générale et pédagogique. La fiscalité dépend de votre situation personnelle et la réglementation change. Pour votre cas concret, consultez toujours un conseiller fiscal.

La plus-value : le calcul de base

Le fisc considère que vous avez réalisé une plus-value sur la différence entre :

• Valeur de transmission : ce qu'on vous paie, moins les frais de la vente (la commission de l'agence, par exemple).
• Valeur d'acquisition : ce que ça vous a coûté (prix d'achat + frais d'achat : notaire, registre, impôts de l'époque) plus les rénovations et améliorations que vous pouvez justifier par facture.

Cette différence est imposée dans la base d'épargne de l'IRPF, par tranches : plus la plus-value est grande, plus le taux est élevé. Les taux exacts sont fixés par la loi de chaque année ; votre conseiller vous indiquera ceux en vigueur.

Notez le détail clé : les rénovations avec facture réduisent la plus-value. Cette rénovation de salle de bain dont vous avez jeté la facture vous coûte de l'argent deux fois.

Exonération pour réinvestissement dans la résidence principale

C'est l'exonération la plus puissante et la plus conditionnée. Si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le montant obtenu dans une autre résidence principale dans le délai légal (les deux années précédant ou suivant la vente), la plus-value est exonérée.

Conditions qui échouent souvent :

• Ce doit être votre véritable résidence principale : y avoir résidé un temps minimum de façon continue. L'appartement que vous louez ou la résidence secondaire ne comptent pas.
• Le réinvestissement doit se faire dans une autre résidence principale, pas dans n'importe quel bien.
• Si vous ne réinvestissez qu'une partie, l'exonération est proportionnelle.

Si vous pensez vendre pour acheter autre chose, planifiez la séquence des dates avec votre conseiller avant de signer quoi que ce soit. Un mois de décalage peut vous coûter l'exonération.

Plus de 65 ans : exonération sans réinvestir

Ceux qui ont 65 ans ou plus et vendent leur résidence principale sont exonérés d'impôt sur la plus-value, sans avoir besoin de réinvestir le montant. C'est l'une des exonérations les moins connues et les plus précieuses.

Attention : elle s'applique à la résidence principale. Pour les autres biens (résidences secondaires, locaux), les plus de 65 ans ont une autre voie : l'exonération si le montant sert à souscrire une rente viagère dans le délai et les conditions. Encore une fois : conseiller.

Autres cas avec traitement spécial

• Dación en pago (la remise du bien au prêteur pour solder l'hypothèque) de la résidence principale : elle a sa propre exonération sous certaines conditions.
• Personnes en situation de dépendance sévère ou grande dépendance qui vendent leur résidence principale : également prévues.
• Successions : celui qui hérite n'est pas imposé sur la plus-value du défunt à ce moment-là, mais quand il vend ce qu'il a hérité, sa valeur d'acquisition sera celle de la succession (celle déclarée lors de la succession). Vendre vite après avoir hérité génère généralement peu de plus-value ; attendre des années, beaucoup.

Erreurs coûteuses et fréquentes

1. Le calculer après avoir signé les arras. À ce moment-là, le prix est déjà bouclé et il n'y a plus de marge pour planifier. (Les *arras* sont le compromis d'arrhes qui sécurise la vente.)
2. Jeter les factures de rénovation. Chaque facture perdue est une plus-value imposée en trop.
3. Croire que « comme c'est ma maison, je ne paie pas ». La résidence principale n'est pas exonérée par défaut : elle l'est si vous réinvestissez ou si vous avez 65 ans et plus.
4. Confondre la plusvalía municipal avec l'IRPF. Ce sont deux impôts différents (la plusvalía, ici). On paie les deux. (La *plusvalía municipal* est la taxe municipale sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains.)
5. Ne pas déclarer la vente. Le fisc croise les données du notariat et du registre. La vente se déclare dans la déclaration de revenus de l'année où l'*escritura* (l'acte notarié) est signée.

Le moment de le faire

Avant de fixer le prix. L'estimation fiscale fait partie du chiffre net de votre vente : prix − hypothèque − frais − impôts = ce qu'il vous reste. Si vous la faites à la fin, vous aurez la surprise quand vous ne pourrez plus rien y faire.

Conservez dès aujourd'hui : escritura d'achat, factures d'achat et de rénovation, justificatifs des frais de vente. Ce dossier, c'est de l'argent.

Vous vendez à Cullera ou dans La Safor ? Chez Llevant Patrimonial, nous vous aidons à mettre tous les chiffres — y compris une première estimation fiscale indicative — avant de signer. Ouverture prochaine. Et pour le calcul définitif, nous vous recommanderons un conseiller fiscal.