Affitto: chi paga le riparazioni e le spese

"Si è rotta la caldaia", "c'è un'umidità", "il rubinetto gocciola": prima o poi, ogni affitto genera la stessa domanda: questo lo pago io o lo paga l'inquilino? La legge dà un criterio generale, ma il contratto decide in molti dettagli. Ecco cosa dice ciascuna norma e come chiarirlo dal primo giorno.

Avviso: informazioni generali e divulgative, non consulenza legale. Per il tuo caso concreto, consulta un professionista.

Il criterio generale della legge

La logica è semplice e conviene memorizzarla:

• Il proprietario paga le riparazioni necessarie per mantenere l'abitazione in condizioni di abitabilità: la struttura, gli impianti generali (idraulica, elettricità), la caldaia se si guasta per usura, le umidità che vengono dall'edificio.
• L'inquilino paga le piccole riparazioni da normale usura: il rubinetto che gocciola, lo scarico che non si chiude, una tapparella bloccata, le lampadine, le guarnizioni in silicone.

Detto in altro modo: ciò che si rompe per l'uso lo ripara chi lo usa; ciò che si rompe perché è vecchio o è fatto male lo ripara chi è proprietario.

Casi pratici (quelli veri)

• La caldaia smette di funzionare. Se è un guasto da anzianità o usura, la paga il proprietario (inclusa la sostituzione se non è riparabile). Se l'inquilino l'ha manomessa, la paga lui.
• Umidità. Se vengono dalla facciata, dal tetto o da una tubazione condominiale, sono del proprietario (e a volte della comunità). Se le provoca l'inquilino non arieggiando, sono sue.
• Elettrodomestici inclusi nell'affitto. Se erano nell'inventario, la loro sostituzione per normale usura spetta al proprietario; il cattivo uso, all'inquilino. Per questo l'inventario con foto vale oro.
• Serrature, rubinetti, cassette dello scarico. Piccole riparazioni d'uso quotidiano: inquilino.
• Dipingere l'appartamento. All'ingresso, il proprietario consegna l'abitazione in buono stato. All'uscita, l'inquilino non deve lasciarla "come nuova": la normale usura degli anni non è un danno. La tinteggiatura per il semplice passare del tempo non gli si può addebitare.

Le spese: condominio, IBI e utenze

Qui la ripartizione abituale —salvo patto contrario nel contratto— è:

• Condominio (comunidad de propietarios): di norma lo paga il proprietario, perché è una spesa legata alla proprietà dell'immobile. Si può pattuire che lo paghi l'inquilino, ma deve risultare per iscritto e con importo chiaro.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles —l'imposta spagnola sugli immobili): imposta del proprietario. Anche questa si può far gravare sull'inquilino se pattuito espressamente nel contratto.
• Utenze (acqua, luce, gas, internet): le paga chi le consuma, cioè l'inquilino. La norma è trasferire la titolarità dei contratti a suo nome all'inizio dell'affitto.
• Tassa sui rifiuti e simili: dipende dal comune e da quanto pattuito; mettilo per iscritto.

La regola pratica: tutto ciò che si fa gravare sull'inquilino deve essere pattuito per iscritto, con il concetto e l'importo o il criterio di calcolo. Ciò che non è scritto non esiste quando c'è discussione.

Come blindarlo nel contratto

1. Clausola sulle riparazioni: riproduci il criterio legale (conservazione vs. piccole riparazioni) e aggiungi esempi. Più esempi, meno discussioni.
2. Clausola sulle spese: elenca ogni spesa (condominio, IBI, utenze, rifiuti) e chi la paga, una per una. Niente "le spese correnti le paga l'inquilino": è una bomba a orologeria.
3. Protocollo di segnalazione: stabilisci come l'inquilino deve avvisarti di un guasto (per iscritto, con foto) e in che tempi intervieni tu. Molte discussioni nascono da un WhatsApp perso.
4. Inventario con foto: lo abbiamo già detto nei tipi di contratto, ma è qui che ripaga: senza inventario non puoi distinguere usura da danno.

Regola d'oro: davanti a un guasto, rispondi in fretta anche se credi che non ti spetti. Un proprietario che impiega tre settimane a riparare la caldaia non solo perde l'inquilino: perde la ragione in qualsiasi reclamo successivo.

E se c'è disaccordo

Prima, il contratto: rileggi il pattuito prima di discutere. Poi, il dialogo con proposte concrete (preventivo dell'idraulico, foto del prima e del dopo). Se non c'è accordo, esistono vie di mediazione e, in ultima istanza, quella giudiziale. Ma l'esperienza dice che il 90% di questi conflitti si sarebbe evitato con un contratto che elencasse le spese una per una.

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