La fianza dell'affitto: a quanto ammonta e dove si deposita

La fianza (il deposito cauzionale) è quel denaro che l'inquilino versa alla firma e che tutti nominano ma quasi nessuno capisce bene: a quanto ammonta esattamente? Dove va quel denaro? Quando si restituisce? Se sei proprietario, questo ti interessa il doppio: la fianza comporta obblighi legali per te.

Avviso: informazioni generali e divulgative, non consulenza legale. In caso di dubbio, consulta un professionista.

A quanto ammonta la fianza

La legge richiede la fianza in contanti nelle locazioni urbane, e ne fissa l'importo minimo in base all'uso:

• Abitazione (residenza principale): l'equivalente di una mensilità di canone.
• Uso diverso dall'abitazione (locali, uffici): l'equivalente di due mensilità.

È un minimo legale, non un massimo assoluto: le parti possono pattuire garanzie aggiuntive (per esempio, una fideiussione), ma la fianza in contanti di una mensilità è obbligatoria per l'abitazione e non puoi esigerne di meno… né conviene esigerla "in nero": tutto deve risultare nel contratto con la sua ricevuta di pagamento.

Attenzione a una confusione frequente: la fianza non è un mese di canone anticipato né un acconto sull'ultimo mese. È una garanzia che risponde di eventuali mancati pagamenti o danni, e la sua destinazione è essere restituita.

Dove si deposita (e perché non nel tuo cassetto)

Qui arriva la parte che più proprietari ignorano: nella maggior parte delle comunità autonome, il proprietario è obbligato a depositare la fianza presso l'organismo pubblico designato da ciascuna autonomia. Non è facoltativo né una formalità decorativa: è un obbligo legale del locatore, con scadenze e possibili maggiorazioni se non lo rispetti.

Nella pratica funziona così:

1. L'inquilino ti consegna la fianza alla firma del contratto.
2. Tu la depositi presso l'organismo autonomico corrispondente (nella Comunitat Valenciana, il registro delle cauzioni della Generalitat —il governo regionale—), di solito entro un breve termine dalla firma.
3. L'organismo la custodisce fino alla fine del contratto.

Ogni autonomia ha la sua procedura (in presenza o online) e le sue scadenze, quindi informati su quella della tua prima di firmare il tuo primo affitto. Il tuo commercialista o la tua agenzia lo fanno di routine.

Quando e come si restituisce

Alla fine del contratto, la fianza deve essere restituita all'inquilino una volta verificato lo stato dell'abitazione e saldate le pendenze (bollette, eventuali danni). La legge prevede che la restituzione avvenga in un breve termine —intorno a un mese dalla consegna delle chiavi— e che, trascorso quel termine senza restituzione, produca interessi a favore dell'inquilino.

La procedura sensata per il proprietario:

1. Fai il sopralluogo di uscita con l'inquilino e confronta con l'inventario e le foto d'ingresso.
2. Salda le pendenze: ultime utenze, piccole riparazioni imputabili all'inquilino, pulizia se pattuita.
3. Restituisci il resto con un documento firmato da entrambe le parti dove risultino la somma restituita e, se ci sono, le trattenute applicate e il loro motivo.
4. Richiedi la restituzione del deposito presso l'organismo autonomico dove l'hai versato.

Regola d'oro: la fianza non è un ricavo. Se la tratti come denaro tuo dal primo giorno, la restituzione diventerà un conflitto. Conservala, depositala e restituiscila con le carte in regola.

Cosa puoi trattenere (e cosa no)

Puoi trattenere dalla fianza somme che rispondano a obbligazioni inadempiute dell'inquilino: canoni non pagati, danni che vadano oltre la normale usura, bollette delle utenze a suo carico rimaste insolute.

Quello che non puoi fare è tenere la fianza "per ogni evenienza", usarla per migliorie che ti va di fare, o trattenere la normale usura di vivere in una casa (una parete da ridipingere dopo anni d'uso non è un danno). Se l'inquilino non è d'accordo con una trattenuta, dovrà poterla vedere giustificata: conserva fatture e foto di tutto ciò che trattieni.

Fianza e garanzie aggiuntive

Oltre alla fianza legale, è consueto chiedere garanzie complementari, soprattutto quando il canone è alto o il profilo dell'inquilino genera dubbi ragionevoli: una fideiussione bancaria, un'assicurazione contro il mancato pagamento del canone o mensilità aggiuntive di garanzia pattuite per iscritto. Tutto ciò che pattuisci deve risultare nel contratto con totale chiarezza: concetto, importo e condizioni di restituzione.

Ma non trasformare le garanzie in una barriera impossibile. Chiedere sei mesi anticipati a un inquilino solvente non ti protegge di più; ti lascia solo senza inquilino.

Affitterai a Cullera o nella Safor? In Llevant Patrimonial gestiamo il contratto, il deposito della fianza e la liquidazione finale perché tu non debba litigare con la burocrazia. Apriamo prossimamente. E se non sai ancora che tipo di contratto fa per te, comincia dai tipi di contratto d'affitto.