Garanzia decennale: cosa copre se compri nuova costruzione

Mettere piede in un appartamento nuovo non ti libera dai problemi: una crepa strutturale, un'impermeabilizzazione mal fatta o delle finiture difettose possono comparire mesi dopo la consegna. Per questo esiste la garanzia dell'edilizia: la legge fissa dei termini minimi durante i quali chi ha costruito risponde dei danni. Ecco cosa copre ciascun termine e come reclamare.

Avviso importante: queste sono informazioni generali e divulgative, non consulenza legale. Termini e responsabili dipendono da ciascun caso: davanti a un danno reale, consulta un avvocato.

I tre termini: 1, 3 e 10 anni

La Ley de Ordenación de la Edificación (la legge spagnola sull'ordinamento dell'edilizia) stabilisce tre livelli di garanzia secondo la gravità del danno. Decorrono dal collaudo dell'opera (la consegna della promozione):

• 10 anni: danni alla struttura dell'edificio: fondazioni, travi, pilastri, solai e altri elementi che compromettono resistenza e stabilità. È il famoso "seguro decenal" (l'assicurazione decennale) e il termine più serio: copre ciò che può mettere a rischio l'edificio.
• 3 anni: danni agli elementi costruttivi o agli impianti che incidono sull'abitabilità: umidità da cattiva impermeabilizzazione, difetti di isolamento termico o acustico, problemi agli impianti che impediscono l'uso normale dell'abitazione.
• 1 anno: difetti di finitura ed esecuzione: pittura, piastrelle mal posate, infissi che non chiudono, rubinetteria difettosa. Il visibile e le rifiniture.

Nota la logica: più grave il danno, più lungo il termine. Una crepa in un tramezzo non è la stessa cosa di una crepa in un pilastro, e la legge la tratta in modo diverso.

Il seguro decenal: la tua rete di sicurezza

Per le abitazioni, il promotore è obbligato a stipulare un seguro decenal che copra i danni strutturali dei 10 anni. È importante per un motivo pratico: se il promotore sparisce o è insolvente entro quel termine, non resti senza nessuno contro cui reclamare: risponde l'assicurazione.

Quando compri nuova costruzione, chiedi che ti identifichino la polizza del seguro decenal: compagnia, numero e copertura. È un documento che dovrebbe essere disponibile senza problemi.

Contro chi si reclama

Non sempre è "il promotore". Secondo il tipo di danno, possono rispondere diversi agenti dell'edilizia:

• Il promotore: risponde sempre, di tutto, durante tutti i termini. È il tuo interlocutore principale.
• Il costruttore: per i difetti di esecuzione.
• L'architetto / il geometra: per i danni derivati dal suo progetto o dalla direzione dei lavori.
• L'assicurazione del decennale: per danni strutturali entro i 10 anni.

Nella pratica, il reclamo si dirige contro il promotore (e, se serve, si estende agli altri). Per questo importa che il promotore esista ancora e sia solvente: un altro motivo per indagare da chi compri, come raccontiamo in comprare sulla carta.

Come reclamare bene (e in tempo)

1. Individua e documenta. Foto, video e date dal primo giorno. Se il danno evolve (una crepa che cresce), documentalo nel tempo.
2. Reclama per iscritto. Burofax (la raccomandata con valore legale spagnola) o email certificata al promotore descrivendo il danno. Il verbale non lascia traccia.
3. Non lasciar passare i termini. La garanzia decorre dal collaudo dell'opera, non da quando scopri il danno. Se sei vicino al limite, agisci subito: un avvocato può interrompere i termini con un reclamo formale.
4. Perizia tecnica. Per danni di una certa entità (umidità, struttura), una perizia di un tecnico indipendente vale più di mille foto: accredita la causa e la portata.
5. Negozia prima, tribunale dopo. Molti promotori riparano se il reclamo è ben impostato. Se non c'è accordo, la via giudiziale resta aperta.

Un errore classico: aspettare "per vedere se peggiora". Il tempo gioca contro di te per i termini di garanzia, quindi reclama appena individui il problema.

Cosa NON copre la garanzia

• La normale usura da uso e passare del tempo.
• Danni causati da cattivo uso o mancata manutenzione (un'umidità da mancata aerazione non è un difetto di costruzione).
• Ristrutturazioni fatte da te dopo la consegna e le loro conseguenze.
• Elementi che la legge non include in quei termini (per esempio, gli elettrodomestici, che hanno la loro garanzia di consumo).

Prima di comprare nuova costruzione: chiedilo

• Chi è l'assicurazione del decennale e qual è la polizza?
• Il promotore risponde direttamente delle finiture del primo anno?
• C'è un servizio post-vendita con un canale chiaro di reclami?

Le risposte dicono molto su chi hai davanti. Un promotore serio non si infastidisce con queste domande: se le aspetta.

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