Verhuur: wie betaalt de reparaties en de kosten

"De ketel is kapot", "er is een vochtplek", "de kraan druppelt": vroeg of laat levert elke verhuur dezelfde vraag op: betaal ik dit of betaalt de huurder het? De wet geeft een algemeen criterium, maar het contract is op veel details bepalend. Dit is wat elke norm zegt en hoe u het vanaf dag één duidelijk vastlegt.

Let op: algemene en informatieve informatie, geen juridisch advies. Raadpleeg voor uw concrete geval een professional.

Het algemene criterium van de wet

De logica is eenvoudig en het loont haar uit het hoofd te leren:

• De eigenaar betaalt de reparaties die nodig zijn om de woning in bewoonbare staat te houden: de structuur, de algemene installaties (loodgieterij, elektriciteit), de ketel als hij door slijtage kapotgaat, vocht dat uit het gebouw komt.
• De huurder betaalt de kleine reparaties door slijtage van normaal gebruik: de druppelende kraan, de stortbak die niet afsluit, een vastzittend rolluik, lampen, siliconenvoegen.

Anders gezegd: wat kapotgaat door gebruik repareert wie het gebruikt; wat kapotgaat omdat het oud is of slecht repareert wie eigenaar is.

Praktijkgevallen (de echte)

• De ketel doet het niet meer. Als het een defect door ouderdom of slijtage is, betaalt de eigenaar (inclusief vervanging als hij niet te repareren is). Als de huurder hem verkeerd heeft bediend, betaalt hij.
• Vocht. Als het van de gevel, het dak of een gemeenschappelijke leiding komt, is het van de eigenaar (en soms van de VvE). Als de huurder het veroorzaakt door niet te ventileren, is het van hem.
• Apparaten die bij de huur zijn inbegrepen. Als ze in de inventaris stonden, komt hun vervanging door normale slijtage toe aan de eigenaar; verkeerd gebruik aan de huurder. Daarom is de inventaris met foto's goud waard.
• Sloten, kranen, stortbakken. Kleine reparaties van dagelijks gebruik: huurder.
• Het appartement schilderen. Bij intrek levert de eigenaar de woning in goede staat op. Bij vertrek hoeft de huurder haar niet "als nieuw" achter te laten: de normale slijtage van de jaren is geen schade. Schilderwerk door louter het verstrijken van de tijd mag hem niet worden aangerekend.

De kosten: VvE, IBI en nutsvoorzieningen

Hier is de gebruikelijke verdeling —tenzij anders afgesproken in het contract—:

• Comunidad de propietarios (VvE): normaal gesproken betaalt de eigenaar, omdat het een kost is die aan het eigendom van het onroerend goed is verbonden. Er kan worden afgesproken dat de huurder haar betaalt, maar dat moet schriftelijk staan en met een duidelijk bedrag.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, onroerendezaakbelasting): belasting van de eigenaar. Ook deze kan aan de huurder worden doorberekend als dat uitdrukkelijk in het contract is afgesproken.
• Nutsvoorzieningen (water, licht, gas, internet): die betaalt wie ze verbruikt, dus de huurder. Normaal is het de contracten bij aanvang van de huur op zijn naam te zetten.
• Afvalstoffenheffing en dergelijke: hangt af van de gemeente en van wat is afgesproken; leg het schriftelijk vast.

De praktische regel: alles wat aan de huurder wordt doorberekend moet schriftelijk zijn afgesproken, met het begrip en het bedrag of het berekeningscriterium. Wat niet is opgeschreven bestaat niet wanneer er discussie is.

Hoe u het in het contract dichtschroeft

1. Reparatieclausule: neem het wettelijke criterium over (onderhoud vs. kleine reparaties) en voeg voorbeelden toe. Hoe meer voorbeelden, hoe minder discussies.
2. Kostenclausule: vermeld elke kost (VvE, IBI, nutsvoorzieningen, afval) en wie hem betaalt, één voor één. Niets van "de lopende kosten betaalt de huurder": dat is een tijdbom.
3. Meldprotocol: leg vast hoe de huurder u een defect moet melden (schriftelijk, met foto's) en binnen welke termijn u handelt. Veel discussies worden geboren uit een verloren WhatsApp-bericht.
4. Inventaris met foto's: we zeiden het al bij de contracttypen, maar hier betaalt het zich uit: zonder inventaris kunt u slijtage niet van schade onderscheiden.

Gouden regel: reageer bij een defect snel, ook als u denkt dat het niet aan u is. Een eigenaar die drie weken doet over het repareren van de ketel verliest niet alleen de huurder: hij verliest het gelijk in elke latere claim.

En als er onenigheid is

Eerst het contract: lees na wat is afgesproken vóór u discussieert. Daarna de dialoog met concrete voorstellen (offerte van de loodgieter, foto's van voor en na). Als er geen akkoord is, bestaan er mediationwegen en, in laatste instantie, de juridische. Maar de ervaring zegt dat 90% van deze conflicten was vermeden met een contract dat de kosten één voor één had vermeld.

Verhuurt u uw woning in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial stellen wij contracten op met de verdeling van kosten en reparaties tot in detail dichtgeschroefd, zodat noch u noch uw huurder iets hoeft te raden. We openen binnenkort.