De fianza van de huur: hoe hoog ze is en waar ze wordt gedeponeerd

De fianza is dat geld dat de huurder bij ondertekening overhandigt en waar iedereen het over heeft maar bijna niemand echt begrijpt: hoeveel is het precies? Waar gaat dat geld heen? Wanneer wordt het teruggegeven? Als u eigenaar bent, is dit dubbel interessant voor u: de fianza brengt wettelijke verplichtingen voor u mee.

Let op: algemene en informatieve informatie, geen juridisch advies. Bij twijfel, raadpleeg een professional.

Hoe hoog de fianza is

De wet eist fianza in contanten bij stedelijke verhuren, en stelt het minimumbedrag vast naar gelang het gebruik:

• Woning (hoofdverblijf): het equivalent van één maand huur.
• Ander gebruik dan woning (bedrijfspanden, kantoren): het equivalent van twee maanden.

Het is een wettelijk minimum, geen absoluut maximum: partijen kunnen aanvullende garanties afspreken (bijvoorbeeld een aval (bankgarantie)), maar de contante fianza van één maand is verplicht bij een woning en u kunt niet minder eisen... en het is ook niet verstandig haar "zwart" te eisen: alles moet in het contract staan met het betalingsbewijs.

Let op een veelvoorkomende verwarring: de fianza is geen maand huur vooruit en geen voorschot op de laatste maand. Het is een garantie die instaat voor mogelijke wanbetalingen of schade, en haar bestemming is teruggegeven te worden.

Waar ze wordt gedeponeerd (en waarom niet in uw la)

Hier komt het deel dat de meeste eigenaren niet kennen: in de meeste autonome regio's is de eigenaar verplicht de fianza te deponeren bij het overheidsorgaan dat elke regio daarvoor heeft aangewezen. Het is niet optioneel en geen decoratieve formaliteit: het is een wettelijke verplichting van de verhuurder, met termijnen en met mogelijke toeslagen als u haar niet nakomt.

In de praktijk werkt het zo:

1. De huurder overhandigt u de fianza bij ondertekening van het contract.
2. U deponeert haar bij het overeenkomstige autonome orgaan (in de Comunitat Valenciana, het fianzaregister van de Generalitat), normaal gesproken binnen een korte termijn na ondertekening.
3. Het orgaan bewaart haar tot het contract eindigt.

Elke autonome regio heeft haar procedure (persoonlijk of online) en haar termijnen, dus informeer naar die van u vóór u uw eerste verhuur tekent. Uw administratiekantoor of uw makelaar doet dit routinematig.

Wanneer en hoe ze wordt teruggegeven

Aan het einde van het contract moet de fianza aan de huurder worden teruggegeven zodra de staat van de woning is gecontroleerd en de openstaande posten zijn afgerekend (rekeningen, mogelijke beschadigingen). De wet voorziet dat de teruggave binnen een korte termijn gebeurt — rond een maand na overhandiging van de sleutels — en dat, als die termijn verstrijkt zonder teruggave, ze rente oplevert ten gunste van de huurder.

De verstandige procedure voor de eigenaar:

1. Doe de eindinspectie met de huurder en vergelijk met de inventaris en de foto's bij aanvang.
2. Reken af wat openstaat: laatste nutsrekeningen, kleine reparaties die aan de huurder zijn toe te rekenen, schoonmaak als dat was afgesproken.
3. Geef de rest terug met een door beide partijen ondertekend document waarin het teruggegeven bedrag staat en, als die er zijn, de toegepaste inhoudingen en hun reden.
4. Vraag de teruggave van het depot aan bij het autonome orgaan waar u het hebt gestort.

Gouden regel: de fianza is geen inkomen. Als u haar vanaf dag één als uw geld behandelt, wordt de teruggave een conflict. Bewaar haar, deponeer haar en geef haar terug met papieren.

Wat u mag inhouden (en wat niet)

U mag van de fianza bedragen inhouden die corresponderen met niet-nagekomen verplichtingen van de huurder: onbetaalde huren, schade die verder gaat dan normale slijtage door gebruik, rekeningen van nutsvoorzieningen voor zijn rekening die hij open heeft laten staan.

Wat u niet mag doen is de fianza "voor de zekerheid" houden, haar gebruiken voor verbeteringsverbouwingen die u leuk lijken, of de normale slijtage van het wonen in een huis inhouden (een muur die na jaren gebruik opnieuw geschilderd moet worden is geen schade). Als de huurder het niet eens is met een inhouding, moet hij haar gerechtvaardigd kunnen zien: bewaar facturen en foto's van alles wat u inhoudt.

Fianza en aanvullende garanties

Naast de wettelijke fianza is het gebruikelijk aanvullende garanties te vragen, vooral wanneer de huur hoog is of het profiel van de huurder redelijke twijfels oproept: een aval bancario (bankgarantie), een verzekering tegen huurwanbetaling of aanvullende garantiemaanden die schriftelijk zijn afgesproken. Alles wat u afspreekt moet in het contract staan met volledige duidelijkheid: begrip, bedrag en voorwaarden van teruggave.

Maar: maak van de garanties geen onmogelijke barrière. Zes maanden vooruit vragen aan een solvabele huurder beschermt u niet meer; het laat u alleen zonder huurder zitten.

Gaat u verhuren in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial beheren wij het contract, het depot van de fianza en de eindafrekening, zodat u niet met het papierwerk hoeft te vechten. We openen binnenkort. En als u nog niet weet welk contracttype bij u past, begin bij de contracttypen van de huur.