Garantía decenal (tienjarige garantie): wat ze dekt bij nieuwbouw

Een nieuw appartement vrijwaart u niet van problemen: een structurele scheur, een slecht uitgevoerde waterdichting of defecte afwerkingen kunnen maanden na de oplevering verschijnen. Daarvoor bestaat de garantie van de bouw: de wet stelt minimumtermijnen vast gedurende welke degenen die bouwden instaan voor de schade. Dit is wat elke termijn dekt en hoe u reclameert.

Belangrijke opmerking: dit is algemene en informatieve informatie, geen juridisch advies. De termijnen en verantwoordelijken hangen van elk geval af: raadpleeg bij echte schade een advocaat.

De drie termijnen: 1, 3 en 10 jaar

De Ley de Ordenación de la Edificación (wet op de ordening van het bouwwezen) stelt drie garantieniveaus vast naar gelang de ernst van de schade. Ze lopen vanaf de oplevering van het werk (de overdracht van de promotie):

• 10 jaar: schade aan de structuur van het gebouw: fundering, balken, pilaren, vloeren en andere elementen die de weerstand en stabiliteit in gevaar brengen. Het is de beroemde "seguro decenal" en de serieusste termijn: ze dekt wat het gebouw in gevaar kan brengen.
• 3 jaar: schade aan de bouwkundige elementen of installaties die de bewoonbaarheid aantasten: vocht door slechte waterdichting, gebreken in thermische of akoestische isolatie, problemen in de installaties die het normale gebruik van de woning verhinderen.
• 1 jaar: gebreken in afwerking en uitvoering: schilderwerk, slecht geplaatste tegels, timmerwerk dat niet sluit, defecte kranen. Het zichtbare en het afwerkingswerk.

Let op de logica: hoe ernstiger de schade, hoe langer de termijn. Een scheur in een scheidingswand is niet hetzelfde als een scheur in een pilaar, en de wet behandelt het verschillend.

Het seguro decenal: uw vangnet

Voor woningen is de promotora (projectontwikkelaar) verplicht een seguro decenal (tienjarige verzekering) af te sluiten die de structurele schade van de 10 jaar dekt. Dit is belangrijk om een praktische reden: als de promotora binnen die termijn verdwijnt of insolvent is, blijft u niet zonder iemand tegen wie u kunt reclameren: de verzekeraar staat in.

Wanneer u nieuwbouw koopt, vraag dat ze u de polis van het seguro decenal identificeren: maatschappij, nummer en dekking. Het is een document dat zonder problemen beschikbaar zou moeten zijn.

Tegen wie wordt gereclameerd

Niet altijd is het "de promotora". Naar gelang het type schade kunnen verschillende bouwactoren instaan:

• De promotor: staat altijd in, voor alles, gedurende alle termijnen. Hij is uw belangrijkste gesprekspartner.
• De aannemer: voor de uitvoeringsgebreken.
• De architect / aparejador (bouwtechnisch opzichter): voor de schade die voortvloeit uit zijn project of uit de directie van het werk.
• De verzekeraar van het decenal: voor structurele schade binnen de 10 jaar.

In de praktijk wordt de reclamatie gericht tegen de promotor (en, als het nodig is, uitgebreid tot de rest). Daarom is het belangrijk dat de promotora blijft bestaan en solvabel is: nog een reden om te onderzoeken bij wie u koopt, zoals we vertelden bij op plan kopen.

Hoe u goed (en op tijd) reclameert

1. Detecteer en documenteer. Foto's, video's en data vanaf dag één. Als de schade evolueert (een scheur die groeit), documenteer haar in de tijd.
2. Reclameer schriftelijk. Burofax (fax met ontvangstbewijs) of betrouwbare e-mail aan de promotor waarin de schade wordt beschreven. Het mondelinge laat geen spoor na.
3. Laat de termijnen niet verstrijken. De garantie loopt vanaf de oplevering van het werk, niet vanaf dat u de schade ontdekt. Als u dicht bij de limiet zit, handel nu: een advocaat kan termijnen stuiten met een formele reclamatie.
4. Technisch rapport. Voor schade van enige omvang (vocht, structuur) is een rapport van een onafhankelijke technicus meer waard dan duizend foto's: het bewijst de oorzaak en de omvang.
5. Onderhandel eerst, rechtbank daarna. Veel promotoren repareren als de reclamatie goed is opgesteld. Als er geen akkoord is, blijft de juridische weg open.

Een klassieke fout: wachten "om te zien of het erger wordt". De tijd speelt tegen u door de garantietermijnen, dus reclameer zodra u het probleem detecteert.

Wat de garantie NIET dekt

• De normale slijtage door gebruik en het verstrijken van de tijd.
• Schade veroorzaakt door verkeerd gebruik of gebrek aan onderhoud (vocht door niet ventileren is geen bouwgebrek).
• Verbouwingen die u zelf deed na de oplevering en hun gevolgen.
• Elementen die de wet niet in die termijnen opneemt (bijvoorbeeld apparaten, die hun eigen consumentengarantie hebben).

Vóór u nieuwbouw koopt: vraag het

• Wie is de verzekeraar van het decenal en wat is de polis?
• Staat de promotora rechtstreeks in voor de afwerkingen van het eerste jaar?
• Is er een aftersalesservice met een duidelijk reclamatiekanaal?

De antwoorden zeggen veel over met wie u te maken hebt. Een serieuze promotora voelt zich niet ongemakkelijk bij deze vragen: ze verwacht ze.

Kijkt u naar nieuwbouw in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial helpen wij u de documentatie van de promotie vóór ondertekening te controleren, inclusief het garantiedeel. We openen binnenkort.