Waarom het makelaarskantoor om uw ID vraagt: witwassen uitgelegd

U gaat uw appartement verkopen, alles loopt goed, en plotseling vraagt het makelaarskantoor om uw ID, een kopie van de akte en stelt het zelfs vragen over de herkomst van het geld. Uw eerste reactie is normaal: "wantrouwen ze me?". Nee. Wat er gebeurt is dat er een wet is die de kantoren verplicht om die gegevens te vragen. We leggen het u in gewone taal uit.

Belangrijke mededeling: dit is algemene en informatieve informatie over de antiwitwasregelgeving. Het is geen juridisch advies; raadpleeg voor uw concrete geval een professional.

Wat witwassen is (in één zin)

Witwassen is proberen geld van criminele herkomst legaal te laten lijken, bijvoorbeeld door er onroerend goed mee te kopen. Omdat de vastgoedsector grote bedragen verplaatst, is de koop en verkoop van woningen een van de sectoren die de wet het scherpst in de gaten houdt.

De Wet 10/2010: waarom het kantoor geen keuze heeft

In Spanje beschouwt de Ley 10/2010 (Wet 10/2010) ter voorkoming van witwassen vastgoedbemiddelaars (kantoren die bemiddelen bij koop en verkoop) als sujetos obligados (verplichte entiteiten). Dat betekent dat de wet hen een reeks plichten oplegt, of ze dat nu leuk vinden of niet:

• Hun cliënten identificeren: weten wie de verkoper is en wie de koper, met een officieel document.
• De transactie kennen: wat wordt gekocht, voor hoeveel en onder welke voorwaarden.
• Toezien dat niets verdacht ruikt: als ze iets verdachts ontdekken, moeten ze het melden aan het bevoegde orgaan (de Sepblac, de dienst ter voorkoming van witwassen).
• De documentatie bewaren van de transacties gedurende de tijd die de wet voorschrijft.

Het is geen beleid van elk kantoor en geen manie: het is een wettelijke verplichting, en haar omzeilen kan hen zeer zware sancties kosten. Daarom vragen ze het aan u, aan de koper en aan iedereen op gelijke wijze.

Wat ze u gaan vragen (en waarom)

Niets exotisch. Het gebruikelijke:

• Uw ID of identiteitsdocument (en dat van alle rechthebbenden als u met meer bent).
• Documentatie van de woning: escritura (notariële akte), nota simple (uittreksel uit het eigendomsregister)… hetzelfde dat u toch nodig zou hebben om te verkopen (bekijk de documenten om te verkopen).
• Gegevens van de transactie: prijs, betaalwijze, wie erbij betrokken zijn.
• Als iets niet klopt, aanvullende vragen: bijvoorbeeld over de herkomst van de gelden van de koper.

De overgrote meerderheid van de transacties is normaal en de formaliteit gaat niet verder dan het archiveren van die papieren. Alleen wanneer er aanwijzingen zijn voor iets onregelmatigs, moet het kantoor een stap verder gaan en het melden.

Wat argwaan wekt (zonder alarmisme)

U hoeft geen filmplots te verzinnen. De aanwijzingen die de wet vraagt te bewaken zijn gezond verstand: iemand die een woning contant wil betalen zonder redelijke verklaring, ongerechtvaardigde haast om te sluiten, een persoon die koopt terwijl een ander het geld inbrengt zonder duidelijke reden, of een prijs die ver van de markt ligt zonder rechtvaardiging. Bij normale transacties tussen particulieren —met hypotheek, bankoverschrijving en marktprijs— is er niets te vrezen.

De notaris speelt ook zijn rol

Het is niet alleen het kantoor. Op de dag van de escritura identificeert de notaris zijn eigen controles: hij identificeert de partijen, legt de betaalmiddelen vast en, als hij iets abnormaals ontdekt, heeft hij ook de plicht het te melden. Het is een systeem met meerdere lagen, en alle wijzen in dezelfde richting: dat het geld dat een koop en verkoop verplaatst schoon geld is.

Vragen die ons vaak worden gesteld

Als ik verkoop, moet ik de herkomst van mijn geld verantwoorden? Nee: u ontvangt, u betaalt niet. Wat het kantoor van u nodig heeft, is u identificeren en de transactie documenteren. De focus op de herkomst van de gelden ligt bij wie betaalt.

Vertraagt dit de verkoop? In de praktijk niet. De documentatie wordt aan het begin gevraagd, samen met de rest van de verkooppapieren, en voegt geen termijnen toe.

Zijn mijn gegevens veilig? Dat moeten ze zijn: het kantoor is verplicht die documentatie te bewaren en haar alleen voor deze doeleinden te gebruiken. Het is bovendien een goede ernsttest: let op hoe ze met uw papieren omgaan.

"En als ik weiger mijn gegevens te geven?"

Dan kan het kantoor niet met u werken. De wet verbiedt het een zakelijke relatie aan te gaan als het de cliënt niet kan identificeren. Het is niet dat het niet wil: het is dat het niet kan. Weigeren beschermt u nergens tegen en blokkeert alleen uw verkoop.

Het geldt ook als u koper bent

Dit gaat niet alleen over verkopers. Als u gaat kopen, moet het kantoor u ook identificeren en, waar nodig, vragen naar de herkomst van de gelden. De notaris doet op zijn beurt zijn eigen controles op de dag van de escritura. Het is hetzelfde systeem, bij twee loketten.

Hoe u een serieus kantoor herkent

Paradoxaal genoeg is het een goed teken dat ze u deze gegevens vragen: het betekent dat ze de wet naleven. Wantrouw eerder het omgekeerde: een kantoor dat u geen identificatie vraagt, u geen schriftelijke opdracht laat tekenen of alleen contant werkt, opereert buiten de regels, en dat raakt vroeg of laat de cliënt.

Gouden regel: als het kantoor om uw ID vraagt, onderzoekt het u niet: het voldoet aan de wet. Werk mee en uw transactie verloopt op rolletjes.

Verkoopt u in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial leggen we u vanaf de eerste dag uit welke documentatie we nodig hebben en waarom, zonder verrassingen. We openen binnenkort.