Wat de nota simple is en waarom u haar vóór de verkoop aanvraagt

Er is een document van twee pagina's dat een verkoop bij de notaris kan doen sneuvelen: de nota simple (uittreksel uit het eigendomsregister) van het Registro de la Propiedad (eigendomsregister). Haar vóór de verkoop aanvragen kost weinig en voorkomt schrik. Dit is wat ze bevat en waarom ze voor u van belang is.

Wat ze is

De nota simple is een informatief uittreksel uit het Registro de la Propiedad over een concreet perceel. Ze is geen eigendomstitel en vervangt de escritura (notariële akte) niet: ze is een foto van de registrale staat van uw woning op dit moment.

Iedereen kan de nota simple van elk perceel aanvragen (het register is openbaar), maar als verkoper wilt u degene zijn die haar het eerst controleert.

Welke informatie ze brengt

• Titularidad (eigendom): wie als eigenaar staat vermeld en in welke verhouding. Hier duiken de klassieke verrassingen op: het appartement staat nog op naam van een overleden familielid, er is een mede-eigenaar die u niet kende, of de eigendomsvermelding komt niet overeen met wie gaat tekenen.
• Cargas (lasten): hypotheken (ook al zijn ze afbetaald maar niet doorgehaald), beslagen, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, ontbindende voorwaarden. Alles wat op het perceel drukt, komt hier naar voren.
• Beschrijving van het perceel: oppervlak, grenzen, aandeel in de VvE. Soms komt ze niet overeen met de werkelijkheid (niet-geregistreerde uitbreidingen, bijvoorbeeld).

Waarom haar VÓÓR de verkoop aanvragen

Omdat elk probleem in de nota simple een probleem is dat de koper (of zijn bank) toch gaat vinden, maar laat ontdekt kost het de verkoop:

1. Hypotheek afbetaald maar niet doorgehaald. Heel gebruikelijk. Er moet een akte van doorhaling worden verleden en ingeschreven: dat duurt weken. Als u het bij de notaris ontdekt op de dag van ondertekening, dag verkoop.
2. Onjuiste eigendomsvermelding. Niet-toegedeelde erfenissen, niet-afgewikkelde echtscheidingen, niet-ingeschreven schenkingen. Alles is op te lossen, maar het kost tijd en soms een notaris en een advocaat.
3. Beslagen of aantekeningen. Als er een beslag is, moet het vóór de verkoop worden opgeheven. Beter het in maand één te weten dan in maand zes.
4. Afwijkingen in oppervlak. Als het afgesloten terras niet is geregistreerd, kan de bank van de koper het lager taxeren en de hypotheek ontregelen.

Gouden regel: vraag de nota simple aan op dezelfde dag dat u besluit te verkopen. Ze is de medische check-up van de operatie: beter alles aan het begin te weten.

Hoe ze wordt aangevraagd

Ze wordt aangevraagd bij het Registro de la Propiedad waar het perceel is ingeschreven, persoonlijk of via internet. U hebt de gegevens van het perceel nodig (gemeente, en als u ze hebt, het registrale perceelnummer of de referentie van uw akte). De kosten zijn een kleine heffing.

Let op: de nota simple veroudert in de praktijk —haar informatie geldt voor het moment van afgifte. Vraag haar voor de verkoop actueel aan als u serieus aan de slag gaat, niet die van drie jaar geleden. En bewaar haar bij de rest van de documenten van de verkoop: de dag dat de koper of zijn bank om papieren vraagt, hebt u ze allemaal in dezelfde map.

Wat te doen als er iets raars uitkomt

Raak niet in paniek: bijna alles is op te lossen. De volgorde is:

1. Breng de nota simple naar uw advocaat of adviseur en laat u vertellen wat er moet worden gesaneerd.
2. Bereken de tijden: een hypotheekdoorhaling duurt weken; een niet-afgewikkelde erfenis, maanden.
3. Teken geen arras met een krappe aktedatum tot het is opgelost.

Verkopen met een schone nota simple is verkopen zonder wrijving: de koper tekent gerust, zijn bank maakt geen bezwaar en u onderhandelt op het laatste moment niet omlaag vanwege een registraal probleem.

Gaat u verkopen in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial controleren we samen met u de registrale situatie voordat we het appartement te koop zetten. We openen binnenkort.