Como escolher imobiliária para vender o teu apartamento: 9 perguntas incómodas

Escolher quem vende o teu apartamento é escolher quem negoceia por ti a maior operação da tua vida. E, no entanto, a maioria assina com a primeira agência que passa à porta ou com aquela que "avalia mais alto". Mau critério nas duas vezes.

Aqui ficam as perguntas que separam os profissionais dos vendedores de fumo. Faz todas, e repara mais como respondem do que no que respondem.

1. "Como calculaste este preço?"

A única resposta válida inclui comparáveis: vendas reais recentes de habitações semelhantes na zona. Se a avaliação chega sem dados ("conheço a zona", "pela minha experiência"), é uma opinião, não uma avaliação.

E desconfia da avaliação mais alta de todas sem fundamento: às vezes o preço é inflacionado para conseguir a tua assinatura, não para vender o teu apartamento.

2. "O que vão fazer exatamente para o vender?"

Pede o plano de venda por escrito: fotografia profissional, portais onde é publicado, se haverá anúncios em destaque, como se gerem as visitas, com que frequência te informam. "Mexemo-lo muito" não é um plano.

3. "Quanto tempo demoram a vender-se apartamentos como o meu?"

Uma agência que trabalha a zona conhece o prazo médio de venda por tipologia. Se não o conhece, não trabalha a zona: é uma visita de passagem.

4. "Exclusiva ou não, e por que me convém?"

Repara se te explica as duas opções com os seus prós e contras, ou se te empurra para a exclusiva sem argumentos. Um profissional diz-te quando a exclusiva te convém a ti, não a ele.

5. "E se eu não ficar satisfeito?"

Duração do encargo de venta (contrato de mediação para venda), condições de cancelamento, o que acontece se venderes por tua conta. Tudo tem de estar no contrato, não na conversa. Se te disserem "isso não vai acontecer", insiste.

6. "Quem vai atender-me?"

Em muitas agências, quem angaria o teu apartamento (o comercial simpático) não é quem o vende (outra pessoa que não vais conhecer). Pergunta quem gere as visitas, quem negoceia e como te vão manter informado. Queres um nome e um telefone, não um departamento.

7. "Estão inscritos como agentes?"

Na Comunitat Valenciana, a intermediação imobiliária exige a inscrição no Registo de Agentes de Intermediação Imobiliária (Decreto 98/2022). É uma pergunta legítima e a resposta deve ser clara: sim, com número; ou "em processo", com honestidade. A vagueza aqui é mau sinal.

8. "Que comissão cobram e o que inclui?"

Que te detalhem o que entra na comissão: fotos, portais, acompanhamento ao notário. E que te digam se há custos extra (algumas agências cobram à parte a fotografia ou os destaques). Sem letras pequenas.

9. "Mostram-me apartamentos que tenham vendido por aqui?"

Não testemunhos com nome próprio inventado: operações reais na zona, com preços de fecho se possível. Uma agência com historial local mostra sem problema. Uma sem ele muda de assunto.

Sinais de alarme (foge)

• Avaliação muito acima das restantes sem comparáveis que a sustentem.
• Pressão para assinar hoje: "este preço só vale se assinares agora".
• Exclusivas longuíssimas (12 meses) sem cláusula de saída.
• Comissão anormalmente baixa sem explicar o que cortam.
• Não te deixam levar o contrato para o ler em casa.
• Promessas de resultado: "vendo-to em duas semanas, garantido". Ninguém pode garantir isso.

Sinais verdes (fica)

• Mostram-te dados antes de te pedirem a assinatura.
• Dizem-te também o que não lhes convence no teu apartamento ou no teu preço.
• O contrato é claro e deixam-te lê-lo com calma.
• Explicam-te os custos e impostos da venda sem que perguntes.
• Têm escritório ou presença real na zona, não só um telemóvel.

O melhor filtro é este: estão a vender-te a agência, ou estão a pensar em como vender o teu apartamento? Se toda a conversa é sobre como eles são bons e nada sobre a tua habitação, já tens a resposta.

Escolher bem leva uma tarde de entrevistas. Escolher mal custa meses e milhares de euros. Vale a pena a tarde.

Na Llevant Patrimonial respondemos às nove antes de as perguntares. Abrimos em breve em Cullera.