Como se avalia uma habitação: o que um profissional analisa antes de definir o preço

O preço é a decisão mais importante de toda a venda. Um apartamento bem posicionado vende-se em semanas; o mesmo apartamento mal posicionado apodrece meses nos portais e acaba por se vender por menos do que se tivesse saído bem desde o início.

Avaliar não é adivinhar nem copiar o vizinho. É um método. É isto que um profissional analisa.

1. Os comparáveis: vendas reais semelhantes

A base de qualquer avaliação séria são os comparáveis: habitações parecidas com a tua que se venderam recentemente na zona. Parecidas significa: mesma zona ou muito próxima, área semelhante, tipologia semelhante (apartamento, cobertura, rés-do-chão), antiguidade e estado parecidos.

Dois detalhes que mudam tudo:

• Preço de venda, não preço de anúncio. Os portais mostram por quanto se anuncia; o que importa é por quanto se fecha. Um apartamento anunciado a 190.000 € e vendido a 172.000 € é um comparável de 172.000, não de 190.
• Recentes. O mercado mexe-se. Comparáveis de há dois anos numa zona que mudou valem pouco.

Se alguém avalia o teu apartamento sem te mostrar comparáveis, não está a avaliar: está a opinar.

2. A localização dentro da localização

"Cullera" não é um preço. Dentro do mesmo município há ruas que valem 20 % mais do que outras a dois quarteirões: orientação, ruído, vistas, proximidade da praia ou do centro, serviços. Um profissional ajusta o preço rua a rua, não por município.

3. O estado real do imóvel

É aqui que mais se discute com o proprietário, e com razão: o teu apartamento parece-te melhor do que é porque é teu. Um avaliador olha com olhos de comprador:

• Obras: uma cozinha e uma casa de banho renovadas somam; uma obra de há 25 anos não soma como "renovado".
• Instalações: eletricidade, canalização, caixilharias. O que o comprador tiver de trocar desconta-se.
• Certificado energético: uma letra má não afunda o preço, mas uma boa ajuda a defendê-lo.
• Condomínio e edifício: fachada, elevador, ITE (inspeção técnica de edifícios) feita ou pendente. Um edifício com derrama à vista subtrai.

4. A procura de hoje, não a de ontem

O preço não o define o vendedor nem o avaliador: define-o o mercado. A avaliação estima onde está esse ponto hoje: quanta procura há para esse tipo de habitação, quanto tempo demoram a vender-se os comparáveis, se os preços da zona sobem, descem ou estão estáveis.

5. O fator tempo

Todo o preço traz implícito um prazo. Um preço pode estar certo "para vender em 3 meses" e alto "para vender em 3 semanas". Se tens pressa (ou não tens), diz: muda o número.

Avaliação orientativa vs avaliação oficial: não são a mesma coisa

Convém não misturá-las:

• A avaliação orientativa (a que faz uma imobiliária) serve para definir o preço de venda. É uma opinião profissional fundamentada, não um documento oficial.
• A avaliação oficial é feita por um avaliador homologado e o banco pede-a para conceder o crédito à habitação ao comprador. Pode sair abaixo do teu preço de venda, e então o comprador tem um problema (ou renegociam).

Que o teu apartamento "valha" X para ti não significa que o banco o avalie em X para o comprador. Tem isto presente ao negociar.

O erro clássico: sair alto "para negociar"

"Saímos 10 % acima, que há sempre negociação." É a frase que mais dinheiro custa neste setor. Os portais ordenam por preço e os compradores filtram por intervalo: se o teu apartamento vale 180.000 e sais a 200.000, não te veem os que procuram até 185.000 (os teus compradores reais) e veem-te os que procuram até 210.000 (que comparam com apartamentos melhores do que o teu).

Resultado: poucas visitas, zero ofertas, e ao fim de três meses baixas para 185.000 com o cartaz de "há 90 dias publicado". O mercado cheira o desespero e oferece em baixa. Sair ao preço certo desde o primeiro dia não é oferecer: é vender mais e melhor.

Se uma agência te avalia muito acima das outras sem te mostrar comparáveis, provavelmente não acredita nesse preço: quer a tua assinatura. A avaliação que importa é a que se consegue defender perante um comprador com dados.

Queres uma avaliação orientativa honesta da tua habitação em Cullera ou na Safor? Pede-a aqui. Sem compromisso e com os comparáveis à frente.