Comprar, renovar e vender: os números que é preciso ver

Comprar barato, renovar e vender com margem. No papel é a operação mais rentável do imobiliário residencial. Na prática é onde mais gente perde dinheiro, porque os números feitos no guardanapo do bar não são os números reais.

Isto não é um curso de flipping: é a folha de cálculo honesta que deves fazer antes de comprar.

A fórmula completa (a verdadeira)

Lucro = Preço de venda − (Preço de compra + Obra + Custos de compra + Custos de venda + Impostos + Custo do dinheiro + O teu tempo)

Vamos linha a linha, porque cada uma esconde uma armadilha.

Preço de compra

Não é o preço do anúncio: é o preço negociado e escriturado, mais os custos de compra (notário, registo, impostos de transmissão). Numa compra de investidor, esses custos existem como em qualquer compra.

Obra: o orçamento real

Aqui morrem a maioria das operações. O orçamento real não é o que o pedreiro te diz de palavra: é isso mais 15-20 % de imprevistos (em obra aparecem sempre: instalações, humidades, estrutura). E mais o custo do tempo: cada mês de obra é um mês a pagar custos sem vender.

Regras:

• Orçamenta por escrito, com rubricas fechadas, antes de comprar. Se não sabes quanto custa renová-lo, não sabes se a operação é rentável.
• Renova para vender, não para ti: materiais corretos e neutros, nada de caprichos. O comprador não paga a tua cozinha de designer (explicamos aqui).
• Atenção às licenças: conforme o âmbito, precisas da licencia de obra (licença de obras). Sem ela, não há obra legal.

Preço de venda: o número honesto

Não o preço a que "poderia chegar" no melhor cenário: o preço de comparáveis reais de apartamentos renovados semelhantes na zona, hoje. E subtrai-lhe uma margem de negociação.

Erro típico: calcular com o preço de venda sonhado e o custo de obra otimista. Se a operação só resulta com os dois números favoráveis ao mesmo tempo, não é uma operação: é uma aposta.

Custos de venda e impostos

Comissão da agência, a plusvalía municipal (imposto municipal sobre o aumento do valor do solo), o IRPF (imposto sobre o rendimento) sobre a ganancia patrimonial (mais-valia patrimonial) (tributas pela diferença, e aqui não há isenção por reinvestimento porque não é a tua vivienda habitual (habitação própria e permanente)), notário. Soma tudo: costumam comer uma boa fatia da margem aparente.

O custo do dinheiro

Se financias a compra, cada mês pagas juros. Se usas o teu próprio dinheiro, tem um custo de oportunidade. Uma operação que demora 12 meses em vez de 6 pode continuar a ser rentável no papel e ruinosa na prática.

O teu tempo

O flipping a tempo parcial compete com o teu trabalho. Valoriza as horas: se o lucro final equivale a um salário medíocre por centenas de horas de gestão, talvez não compense o risco.

O filtro rápido: a regra dos 70 % (orientativa)

Uma regra prática usada por investidores: não pagues pelo apartamento mais do que 70 % do preço de venda esperado menos o custo da obra. Não é uma lei, é um filtro para descartar depressa o que não resulta nem no melhor caso.

Exemplo orientativo: se os renovados se vendem a 200.000 e a obra custa 40.000, não pagues mais de 100.000 pela compra (70 % de 200.000 = 140.000 − 40.000). Se te pedirem 130.000, a operação não tem margem de segurança.

Os riscos que ninguém conta no Instagram

• O mercado mexe-se enquanto renovas. Compras num mercado em alta e vendes num plano: a margem evapora-se.
• A obra prolonga-se. Cada mês extra é custo e risco.
• Aparecem problemas estruturais. Uma viga, uma humidade de fachada, amianto: o imprevisto que come o lucro.
• Não vendes ao preço calculado. E então tens um apartamento renovado parado, a pagar custos.
• A fiscalidade do investidor não é a do particular que vende a sua casa: sem isenções de habitação própria.

Quando faz sentido

• Conheces a zona e os seus preços de fecho a sério.
• Tens equipa de obra fiável e orçamentos fechados antes de comprar.
• Compras com desconto real (heranças com pressa, apartamentos muito degradados que outros descartam).
• A margem aguenta um desvio de 20 % nos custos e de 10 % no preço de venda. Se não aguenta isso, não há margem: há esperança.

O flipping não é comprar barato: é comprar com números. A operação ganha-se na compra, com a calculadora, não na venda com o marketing.

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