Comprar em planta: o que rever antes de assinar

Comprar em planta é pagar hoje por uma casa que ainda não existe: escolhes piso, orientação e acabamentos, normalmente a melhor preço que a habitação terminada. Em troca, assumes um risco evidente: entre a tua assinatura e a entrega podem passar meses ou anos, e muitas coisas se podem torcer pelo caminho. Eis o que tens de rever antes de assinar seja o que for.

O que significa comprar "em planta"

Significa que compras a partir de um projeto: plantas, memória descritiva de calidades e uma data de entrega estimada. Não há habitação para visitar, por isso tudo o que te prometem vive em papéis. Daí a regra número um, simples: se não está escrito, não existe.

O primeiro: licença e promotora

Antes de entregar um único euro, confirma duas coisas:

• Licença de obras. A promotora deve ter (ou estar em condições de obter) a licença municipal para construir. Sem licença não há obra legal, e sem obra não há entrega. Pede-a por escrito.
• Quem é a promotora. Não é o mesmo uma empresa com historial e promoções entregues que uma sociedade criada para uma única obra. Vê a sua trajetória, se já entregou no prazo outras vezes e em que estado financeiro está. Um advogado pode ajudar-te a fazer esta verificação.

Se algo disto falha ou te põem entraves a mostrá-lo, para. As pressas do "só restam duas unidades" não são um argumento.

Os teus adiantamentos têm de estar garantidos

Aqui está o ponto mais importante de todo o artigo: as quantias que entregares por conta antes da entrega têm de estar garantidas pela promotora (mediante aval bancário ou seguro). É uma obrigação legal pensada exatamente para o teu caso: se a obra não se terminar ou não te entregarem a habitação, podes recuperar o antecipado.

Na prática, isto significa:

1. Não entregues quantias por conta sem que te deem a garantia individualizada em teu nome.
2. Guarda todos os comprovativos de pagamento: são a tua prova do entregue.
3. Desconfia se te pedirem pagamentos "por fora" ou por vias informais: o que não fica registado não está garantido.

O contrato: o que tem de dizer sim ou sim

O documento que assinares (normalmente um contrato privado de compra e venda) deveria recolher, no mínimo:

• Identificação exata da habitação: entrada, andar, letra, superfície, arrecadação e lugar de estacionamento se os incluir.
• Preço total e forma de pagamento: quanto pagas agora, quanto durante a obra e quanto na escritura (escritura pública). Que o calendário de pagamentos esteja ligado a marcos da obra, não a datas arbitrárias.
• Data de entrega (ou prazo máximo) e o que acontece se se atrasar: penalização, o teu direito a resolver o contrato e recuperar o pago.
• Memória descritiva anexada: materiais, marcas ou gamas, caixilharias, climatização. É o que te permitirá reclamar se te entregarem calidades inferiores.
• A garantia das quantias antecipadas, identificada expressamente.

Lê-o inteiro. Se houver cláusulas que não percebes, que o reveja um advogado antes de assinar: um contrato em planta assina-se uma vez e ata-te durante anos.

Prazos, atrasos e o teu direito a sair

Os atrasos em obra são frequentes, e nem todos te dão direito a resolver o contrato. Por isso importa que o contrato fixe um prazo de entrega claro e as consequências do incumprimento. Em termos gerais, se a promotora não entrega no prazo pactuado (ou a habitação não chega a terminar-se), podes resolver o contrato e exigir a devolução do antecipado com as suas garantias.

Atenção às prorrogações automáticas ou às cláusulas que deixam a data de entrega "a estimar": quanto mais difusa for a data, mais difícil será reclamar depois.

As despesas: não te esqueças do IVA

Em obra nova não pagas ITP (Imposto sobre Transmissões Patrimoniais, o imposto espanhol das transmissões onerosas) como na segunda mão: a compra e venda de habitação nova tributa por IVA (mais o imposto de Atos Jurídicos Documentados na escritura). São percentagens fixadas por lei que variam consoante o tipo de habitação, por isso pede ao teu consultor o cálculo exato para o teu caso e soma-o ao preço desde o princípio. Muitos compradores levam a surpresa no notário.

E se vais pedir hipoteca: os bancos financiam compras em planta, mas normalmente desembolsam por fases consoante avança a obra. Fala com o teu banco antes de assinar o contrato com a promotora.

Lista rápida antes de assinar

• [ ] Licença de obras verificada.
• [ ] Promotora com historial comprovável.
• [ ] Garantia das quantias antecipadas, em teu nome.
• [ ] Contrato com habitação identificada, preço, calendário de pagamentos, data de entrega e penalizações.
• [ ] Memória descritiva anexada.
• [ ] Cálculo de IVA e despesas feito com um consultor.
• [ ] Um advogado reviu o contrato.

Comprar em planta pode ser uma grande compra: estreias casa, escolhe-la a teu gosto e costumas pagar menos. Mas é uma compra de papéis, não de tijolos, e os papéis há que lê-los todos.

Aviso: isto é informação geral e de divulgação, não aconselhamento jurídico. Cada promoção e cada contrato são distintos: para o teu caso concreto, consulta um advogado antes de assinar.

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