Quanto custa vender um apartamento: custos e impostos explicados

"Vendo por 200.000 €, fico com 200.000 €." Quem dera. Entre a assinatura das arras (sinal) e o dinheiro na tua conta há uma série de custos e impostos que convém conhecer antes de definir o preço, porque mudam o número que realmente levas.

Isto é uma explicação geral, não um cálculo pessoal: cada venda depende do teu caso. Para valores exatos, fala com o teu consultor fiscal.

1. A comissão da agência

Se vendes com imobiliária, a sua comissão é o primeiro custo. Não há percentagem oficial: negoceia-se e costuma expressar-se como percentagem do preço de venda. A isso soma o IVA correspondente.

Pergunta sempre: a comissão inclui fotografia, portais em destaque e acompanhamento até ao notário, ou são extras?

2. A plusvalía municipal (IIVTNU)

O imposto sobre o aumento do valor dos terrenos de natureza urbana é cobrado pela câmara municipal onde está a habitação. Tributa o aumento do valor do solo entre o momento em que compraste e vendes.

Duas coisas importantes:

• Se o solo não se valorizou (ou perdeu valor), a lei atual permite prová-lo e o imposto pode ser zero ou muito baixo. Já não se paga "porque sim" como antes da reforma.
• Cada câmara municipal aplica os seus próprios coeficientes dentro dos limites legais, por isso o valor varia por município.

O prazo para o pagar é curto (normalmente 30 dias úteis desde a escritura (escritura pública)), por isso não o deixes para o fim.

3. O IRPF: a ganancia patrimonial (mais-valia patrimonial)

A Fazenda considera a diferença entre o que o apartamento te custou (compra + custos + obras justificadas) e o que obténs ao vender (preço − custos de venda) uma ganancia patrimonial (mais-valia patrimonial), que tributa na base da poupança do IRPF por escalões.

Há isenções e reduções que convém conhecer:

• Vivienda habitual (habitação própria e permanente) e reinvestimento: se vendes a tua vivienda habitual e reinvestes o valor noutra vivienda habitual no prazo, a mais-valia pode ficar isenta. Tem condições estritas (prazos, o que se considera vivienda habitual).
• Maiores de 65 anos: isenção da mais-valia pela venda da habitação própria, sem necessidade de reinvestir.
• Dación en pago (dação em cumprimento) e situações especiais: têm o seu próprio tratamento.

Este é o ponto onde mais dinheiro está em jogo e onde mais erros se cometem. Consulta um consultor fiscal antes de assinar as arras, não depois de escriturar.

4. Cancelamento da hipoteca

Se ainda deves hipoteca, é preciso cancelá-la no Registo. Embora o banco cobre a dívida com o preço da venda, o cancelamento registal é um procedimento à parte com o seu custo: minuta notarial da escritura de cancelamento e emolumento registal.

Nota: embora tenhas acabado de pagar a hipoteca há anos, se não a cancelaste no Registo continua a aparecer como ónus. Revê isto com tempo.

5. Notário e Registo

A escritura de compra e venda paga-a normalmente o comprador, mas há partes que te cabem a ti como vendedor: a escritura de cancelamento da hipoteca se a houver, e as cópias que pedires. Não é a maior rubrica, mas conta.

6. O certificado energético

Vender sem certificado de eficiência energética não é uma opção: é obrigatório para anunciar e escriturar, e as multas por não o ter são reais. O seu custo é modesto comparado com tudo o resto, mas é preciso encomendá-lo com antecedência porque o técnico tem de visitar a habitação.

7. Outros custos que se esquecem

• Comunidade de proprietários: tens de entregar o certificado de estar em dia com o pagamento das quotas. Se deves quotas, descontam-se no notário.
• IBI (imposto municipal sobre imóveis): o desse ano é rateado entre comprador e vendedor conforme o acordado (por defeito legal, quem for proprietário a 1 de janeiro).
• Arras incumpridas: se assinas arras penitenciales (sinal penitencial) e recuas como vendedor, devolves o dobro. Não é um "custo", mas é um risco que é preciso conhecer.

O número que importa

Antes de definir o preço, faz esta conta numa folha:

Preço de venda − hipoteca em dívida − comissão − plusvalía municipal − IRPF estimado − custos de cancelamento e certificados = o que te sobra.

Esse é o teu número real. Tudo o resto é decoração. Se o fizeres no início, evitas a surpresa desagradável de descobrir os custos quando já assinaste um preço.

Regra prática: pede ao teu consultor uma estimativa de IRPF e plusvalía antes de assinar as arras. É o momento em que ainda podes negociar o preço com toda a informação.

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