Documentos para vender uma habitação: a pasta que prepara a venda

Nada atrasa uma venda como um papel em falta. A maioria das operações que caem no último mês não caem por causa do preço: caem porque a documentação não estava pronta e o comprador (ou o banco dele) cansa-se de esperar.

A boa notícia: é uma lista fechada. Reúne-a no início e a venda corre bem.

Os imprescindíveis (sem estes não há venda)

1. Escritura de propriedade ou título

A tua escritura (escritura pública) de compra e venda (ou de herança, doação, etc.). Prova que a casa é tua. Se a perdeste, podes pedir uma cópia no cartório notarial onde foi assinada.

2. DNI/NIE válidos de todos os titulares

Parece óbvio, mas um DNI (documento de identidade espanhol) caducado no dia da assinatura é um problema real. Verifica que todos os que assinam o têm válido. Se houver titulares falecidos ou incapacitados, a situação sucessória tem de estar resolvida antes.

3. Nota simple atualizada

A fotografia registral da tua habitação: a nota simple (certidão do registo predial) mostra a titularidade, os ónus e a descrição. Pede-a no início do processo e revê-a: hipotecas não canceladas, penhoras ou titularidades incorretas resolvem-se com semanas ou meses de antecedência, não na véspera de assinar.

4. Certificado de eficiência energética

Obrigatório para vender: sem ele nem sequer podes anunciar legalmente a habitação nos portais. É emitido por um técnico após visitar a casa. Encomenda-o cedo: é barato comparado com o atraso que provoca não o ter.

5. Último recibo do IBI

Comprova o valor catastral (valor patrimonial; serve para vários cálculos) e que o IBI (imposto sobre bens imóveis) está em dia. O IBI do ano da venda é rateado entre as partes conforme o acordado.

6. Certificado do condomínio: estar em dia

O presidente ou o administrador tem de certificar que estás em dia com as quotas (ou detalhar a dívida, que é descontada do preço no notariado). Pede-o com tempo: os administradores nem sempre respondem em 24 horas.

Os que te poupam discussões

7. Estatutos do condomínio e últimas atas

O comprador sério quer conhecer as regras (animais de estimação, arrendamento turístico, obras) e saber se há derramas aprovadas ou a caminho. Tê-lo à mão transmite seriedade e evita renegociações.

8. Faturas de obras importantes

Se fizeste obras relevantes, guarda as faturas: servem para justificar o maior valor perante as Finanças (reduzem a ganancia patrimonial (mais-valia) no IRPF (imposto sobre o rendimento das pessoas físicas)) e dão confiança ao comprador quanto à qualidade do que foi feito.

9. Plantas da habitação

Não são obrigatórias, mas ajudam muito no anúncio e nas visitas. Se não as tens, um simples esboço com medidas serve.

10. Cédula de habitabilidade (consoante a comunidade autónoma)

Na Comunitat Valenciana, a licença de ocupação / cédula de habitabilidad (licença de utilização) pode ser exigível consoante o caso. Verifica a tua situação: é daqueles papéis que, quando fazem falta, demoram.

Se ainda houver hipoteca

Acrescenta o certificado de dívida pendente do banco (pede-o cerca de duas semanas antes da assinatura) e tem claro o processo de cancelamento: a dívida é saldada com o preço no notariado, mas o cancelamento registral é um procedimento à parte.

Se a habitação for herdada

A documentação complica-se: precisas da escritura de aceptación y adjudicación de herencia (escritura de aceitação e adjudicação de herança) registada, do impuesto de sucesiones (imposto sobre sucessões) liquidado e de a titularidade registral estar em teu nome. Uma herança sem adjudicação não pode ser vendida. Se for o teu caso, começa por aqui: é o procedimento mais demorado da lista.

A ordem para não enlouquecer

1. Dia 1: nota simple + revê os DNI + localiza a tua escritura.
2. Semana 1: encomenda o certificado energético e pede o certificado do condomínio.
3. Quando houver comprador: certificado de dívida do banco (se houver hipoteca) e reúne as faturas das obras.
4. Antes das arras: tem tudo numa pasta, física ou digital. No dia em que o comprador pedir "os papéis", tens-nos.

O vendedor que chega ao notariado com a pasta completa não só evita atrasos: negocia melhor. Cada documento em falta é uma desculpa para o comprador pedir um desconto de última hora.

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