Mandato de venda com ou sem exclusividade: o que cada um assina

Quando decides vender a tua casa e falas com uma imobiliária, a primeira coisa que te põem à frente é o encargo de venta (contrato de mediação): o documento pelo qual autorizas a agência a comercializar a tua habitação. E dentro desse documento há uma casa que muda tudo: exclusividade sim ou exclusividade não.

Não é um detalhe menor. Define quem pode vender a tua casa, que compromisso a agência assume contigo e o que acontece se venderes por tua conta. Vamos por partes, sem tecnicismos.

O que é o encargo de venta

É um contrato entre ti (proprietário) e a agência. Nele se fixa:

• Que habitação se vende (morada, referencia catastral (referência matricial)).
• O preço de saída acordado.
• A comissão da agência (normalmente uma percentagem do preço de venda).
• A duração do encargo e como se renova ou se cancela.
• Se há exclusividade ou não.

Sem este documento assinado, uma agência séria não deveria publicar a tua casa em nenhum portal. Se te pedem fotos e a publicam "para experimentar" sem assinar nada, mau sinal.

Encargo sem exclusividade: tu mandas, mas ninguém se compromete

Com um encargo sem exclusividade podes assinar com várias agências ao mesmo tempo e vender por tua conta se encontrares comprador. Parece bem, não é? Tem um custo oculto: nenhuma agência tem um incentivo real para investir na tua casa.

Pensa do lado delas: se a agência gasta dinheiro em fotografia profissional, anúncios em destaque nos portais e tempo em visitas, e no fim vendes com outra agência, perdeu esse investimento. Resultado: a tua casa entra numa base de dados, é publicada com as fotos que houver, e a esperar.

O encargo sem exclusividade faz sentido quando:

• Queres testar o mercado antes de te comprometeres.
• Já tens um possível comprador encaminhado (um familiar, um vizinho) e só queres manter opções abertas.
• A zona tem tanta procura que a casa vende-se sozinha.

Encargo com exclusividade: compromisso em troca de compromisso

Com a exclusividade, durante a vigência do contrato só essa agência pode comercializar a tua habitação. Em troca, a agência compromete-se — e deveria ficar por escrito — a um plano de venda: fotografia, publicação nos portais, visitas, relatórios de evolução.

A exclusividade bem pensada é uma troca justa: dás-lhe a tranquilidade de que o trabalho não cairá em saco roto, e ela dá-te dedicação real. A exclusividade mal pensada é uma armadilha: seis meses preso a uma agência que não mexe um dedo.

Por isso, se assinares em exclusividade, exige que o contrato inclua:

1. Duração limitada. Entre 3 e 6 meses é o razoável. Foge de exclusividades de um ano sem cláusula de saída.
2. O plano de venda por escrito. O que a agência vai fazer, não promessas verbais.
3. O que acontece se venderes tu. Alguns contratos preveem que, se encontrares comprador por tua conta, pagas na mesma a comissão; outros permitem-no sem custo. Lê-o antes de assinar.
4. Como termina. Se a agência não cumprir, tem de haver uma via de saída clara.

A comissão: o número que é preciso encarar

A comissão costuma mover-se num intervalo habitual do mercado, mas não há uma percentagem oficial nem obrigatória: negocia-se. O importante não é só a percentagem, mas o que inclui: fotografia profissional? anúncios em destaque? acompanhamento no notariado?

Desconfia de dois extremos: a comissão irrisória (alguém tem de pagar a festa: ou não investem nada, ou cobram-to por outro lado) e a comissão alta sem plano de venda detalhado.

Então, o que me convém?

• Se a tua casa está numa zona com procura e a preço correto, a exclusividade com uma agência que trabalhe bem costuma vender mais depressa: concentra o esforço em vez de o dispersar por cinco agências que não se coordenam.
• Se não tens pressa e queres sondar, começa sem exclusividade um par de meses e observa quem trabalha a sério.
• Se já tens comprador quase fechado, não assines exclusividade: não precisas dela.

Um detalhe que quase ninguém te conta: com várias agências sem exclusividade, a tua casa aparece publicada várias vezes nos portais, às vezes com preços diferentes. Isso desvaloriza a perceção do comprador ("está à venda há meses, alguma coisa há"). A exclusividade evita esse efeito.

Em resumo

O encargo de venta não é mais um papel: é onde se joga como se vai vender a tua casa. Lê a duração, a cláusula de exclusividade, a comissão e o plano de venda antes de assinar. E se alguma coisa não te convencer, pergunta até te convencer.

Na Llevant Patrimonial trabalhamos com encargos de venda claros, com os números à vista antes de assinar. Abrimos em breve em Cullera.