Fiscalidade básica ao vender uma habitação: IRPF e isenções

De todos os números de uma venda, o fiscal é o que movimenta mais dinheiro e o que menos se calcula a tempo. A ganancia patrimonial (mais-valia) de venderes a tua casa tributa no IRPF (imposto sobre o rendimento das pessoas físicas), e há isenções que te podem poupar milhares de euros… se as planeares antes de assinar, não depois.

Aviso importante: isto é uma explicação geral e divulgativa. A fiscalidade depende da tua situação pessoal e a legislação muda. Para o teu caso concreto, consulta sempre um consultor fiscal.

A ganancia patrimonial: a conta básica

As Finanças consideram que obtiveste uma ganancia patrimonial pela diferença entre:

• Valor de transmissão: o que te pagam, menos as despesas da venda (comissão da agência, por exemplo).
• Valor de aquisição: o que te custou (preço de compra + despesas de compra: notariado, registo, impostos de então) mais as obras e melhorias que consigas justificar com fatura.

Essa diferença tributa na base del ahorro (base da poupança) do IRPF, por escalões: quanto maior a mais-valia, maior a taxa. As taxas exatas são fixadas pela lei de cada ano; o teu consultor dir-te-á as vigentes.

Repara no detalhe-chave: as obras com fatura reduzem a mais-valia. Aquela obra da casa de banho de cuja fatura te desfizeste está a custar-te dinheiro duas vezes.

Isenção por reinvestimento em habitação própria

É a isenção mais potente e a mais condicionada. Se venderes a tua habitação própria e reinvestires o montante obtido em outra habitação própria no prazo legal (dois anos anteriores ou posteriores à venda), a mais-valia fica isenta.

Condições que costumam falhar:

• Tem de ser a tua habitação própria de verdade: ter residido nela um tempo mínimo de forma continuada. Não vale a casa que arrendas nem a segunda residência.
• O reinvestimento tem de ser noutra habitação própria, não em qualquer imóvel.
• Se reinvestires só uma parte, a isenção é proporcional.

Se estás a pensar vender para comprar outra coisa, planeia a sequência de datas com o teu consultor antes de assinar seja o que for. Um mês de desfasamento pode custar-te a isenção.

Maiores de 65 anos: isenção sem reinvestir

Quem tem 65 anos ou mais e vende a sua habitação própria está isento de tributar pela mais-valia, sem necessidade de reinvestir o montante. É uma das isenções mais desconhecidas e mais valiosas.

Atenção: aplica-se à habitação própria. Para outros imóveis (segundas residências, espaços comerciais), os maiores de 65 anos têm uma via diferente: a isenção se o montante se destinar a uma renda vitalícia em prazo e condições. Outra vez: consultor.

Outros casos com tratamento especial

• Dación en pago (dação em pagamento) da habitação própria para cancelar a hipoteca: tem isenção própria em determinadas condições.
• Pessoas em situação de dependência severa ou grande dependência que vendem a sua habitação própria: também contempladas.
• Heranças: quem herda não tributa pela mais-valia do falecido nesse momento, mas quando vender o herdado, o seu valor de aquisição será o da herança (o declarado nas sucessões). Vender depressa após herdar costuma gerar pouca mais-valia; esperar anos, muita.

Erros caros e frequentes

1. Calculá-lo depois de assinar as arras. Nessa altura o preço já está fechado e não há margem para planear.
2. Deitar fora as faturas das obras. Cada fatura perdida é mais-valia que tributa a mais.
3. Acreditar que "como é a minha casa, não pago". A habitação própria não está isenta por defeito: está isenta se reinvestires ou se tiveres 65+.
4. Misturar a plusvalía municipal (imposto municipal espanhol sobre a valorização do solo) com o IRPF. São dois impostos distintos (a mais-valia, aqui). Pagam-se os dois.
5. Não declarar a venda. As Finanças cruzam dados do notariado e do registo. A venda declara-se no IRPF do ano em que se escritura.

O momento de o fazer

Antes de definir o preço. A estimativa fiscal faz parte do número líquido da tua venda: preço − hipoteca − despesas − impostos = o que te sobra. Se a fizeres no fim, apanhas a surpresa quando já nada podes fazer.

Guarda desde hoje: escritura de compra, faturas de compra e de obras, comprovativos de despesas de venda. Essa pasta é dinheiro.

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