Obras no teu condomínio: quando é preciso o voto dos vizinhos

Podes mudar as janelas sem pedir licença? É preciso votar para pôr painéis solares na cobertura? E para o elevador? As obras num condomínio regem-se pela Lei de Propriedade Horizontal espanhola (a lei dos condomínios), e nem todas precisam do mesmo acordo: algumas não precisam de votação, outras exigem maiorias distintas. Eis o mapa básico.

Aviso importante: isto é informação geral e de divulgação, não aconselhamento jurídico. As maiorias exatas dependem do tipo de obra e de cada caso: perante uma obra concreta, consulta o administrador do condomínio ou um advogado.

Obras que não precisam de votação: conservação obrigatória

As obras necessárias para a adequada manutenção e conservação do edifício são obrigatórias e não requerem acordo da assembleia: manter a fachada, reparar a cobertura que perde água, arranjar as instalações comuns deterioradas. Impulsiona-as o presidente (normalmente através do administrador) e os proprietários estão obrigados a permiti-las e a pagá-las segundo a sua quota.

Moral da história: se o teu condomínio leva anos sem fazer manutenção "para não gastar", o problema não é a falta de acordo: é que ninguém exigiu o que a lei já obriga a fazer.

Acessibilidade: maioria simples

As obras para suprimir barreiras arquitetónicas (rampas, elevadores, plataformas elevatórias) têm um regime favorável: basta a maioria dos proprietários que representem, por sua vez, a maioria das quotas. Além disso, os proprietários com deficiência ou maiores de certa idade podem exigi-las em determinadas condições, e parte do custo pode impor-se mesmo a quem votou contra, com limites que fixa a lei.

É o caso mais protegido pela norma, e com motivo: ninguém deveria ficar preso em casa por umas escadas.

Instalações comuns (fibra, painéis solares): um terço

A instalação de infraestruturas comuns de telecomunicações ou de aproveitamento energético (fibra ótica, painéis solares para zonas comuns, pontos de recarga) requer o voto favorável de um terço dos proprietários que representem um terço das quotas. É uma maioria deliberadamente baixa: a lei quer facilitar a modernização dos edifícios.

Atenção ao matiz: isto cobre instalações de uso comum. Se queres painéis só para a tua habitação usando a cobertura comunitária, o regime é outro e precisarás de um acordo específico: consulta-o antes de contratar seja o que for.

Melhorias e inovações: três quintos

Para as restantes melhorias não obrigatórias (mudar a entrada por estética, ajardinar zonas comuns, instalar videoporteiro onde não o havia), exige-se o voto de três quintas partes dos proprietários que representem três quintas partes das quotas. É a maioria mais exigente porque são obras que ninguém está obrigado a fazer: se não houver um apoio amplo, não se fazem.

Além disso, quem votou contra uma melhoria não obrigatória não tem de a pagar em determinados casos (embora também não poderá usá-la se for um serviço separável). Outro motivo para que estas votações se preparem bem: com orçamentos claros e por escrito.

Obras dentro do teu apartamento: precisas de licença?

Dentro da tua habitação podes fazer as obras que quiseres enquanto não afetarem elementos comuns nem a estrutura do edifício nem prejudiquem outros vizinhos. Mas há limites que muita gente desconhece:

• Precisas de comunicá-lo ao condomínio se a obra afetar elementos comuns (colunas de queda, fachada, estrutura) ou puder incomodar (ruídos, entulho por zonas comuns).
• Não podes tocar na estrutura (paredes-mestras, pilares, lajes) sem projeto técnico e, normalmente, acordo do condomínio.
• Mudar janelas que dão para a fachada, fechar terraços ou instalar ar condicionado com unidade exterior visível afeta elementos comuns e requer licença: são os conflitos mais típicos.
• E lembra a licença municipal: muitas obras interiores precisam pelo menos de uma declaração responsável na câmara.

Regra de ouro: antes de chamar o pedreiro, pergunta ao administrador. Cinco minutos de consulta evitam meses de conflito (e uma possível ordem de demolição do construído sem licença).

Se és o vizinho que não está de acordo

Tens direito a impugnar os acordos da assembleia que consideres contrários à lei ou aos estatutos, mas há prazos curtos para o fazer, por isso não o deixes. E um conselho prático: a maioria dos conflitos de condomínio resolve-se falando antes da assembleia, não gritando durante ela. Pede que os orçamentos e propostas se circulem com antecedência: votar às cegas é a receita do confronto.

Viver em condomínio é partilhar decisões sobre um património comum. Conhecer que maioria precisa cada obra torna-te um vizinho melhor informado: nem o que bloqueia tudo por sistema nem o que assina sem ler.

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