O que podes construir no teu terreno: o planeamento em bom português

Tens um terreno — herdado, comprado há anos ou que estás a pensar comprar — e a grande pergunta é: o que posso construir aqui? A resposta não está no que te disser o vizinho nem no que "se fez sempre": está no planeamento urbanístico do teu município. Traduzimos-te os três conceitos que decidem tudo.

Aviso importante: o urbanismo decide-o cada câmara e muda com cada plano. Isto é uma explicação geral e de divulgação; antes de comprar solo ou encomendar um projeto, consulta a cédula urbanística (certidão urbanística da câmara) e um técnico.

1. Classificação: que tipo de solo é

É a primeira pergunta e a mais decisiva. O solo classifica-se, em traços largos, em:

• Urbano: o dos centros consolidados, com ruas, luz, água e esgotos. É aqui que normalmente se pode edificar.
• Urbanizável: hoje é campo, mas o plano prevê que um dia seja cidade. Construir aqui depende de se desenvolver o setor: pode levar anos.
• Não urbanizável (rústico): protegido pelos seus valores agrícolas, florestais, paisagísticos ou simplesmente porque o plano não quer que cresça. Edificar aqui está muito limitado: em geral, só construções ligadas ao uso do campo e com autorizações exigentes.

Muita desilusão vem daqui: um terreno barato em rústico não é uma pechincha se o que queres é uma casa. O preço baixo costuma ser o aviso.

O solo urbano também não é todo igual

Mesmo dentro do solo urbano há matizes. Um lote numa rua consolidada, com passeios e serviços a passar à porta, não é o mesmo que um terreno num setor a meio urbanizar onde as ruas estão a meio fazer. No segundo caso, pode haver cargas de urbanização pendentes: custos de acabar as ruas, a iluminação ou o saneamento que repercutem nos proprietários. Pergunta sempre em que ponto está a urbanização e se há derramas pendentes: fazem parte do preço real do terreno, embora não apareçam no anúncio.

O que perguntar na câmara

Antes de te comprometeres, uma visita (ou uma chamada) ao departamento de urbanismo com a referência cadastral na mão resolve a maioria das dúvidas. Pergunta:

• Que classificação e qualificação tem este terreno?
• Há algum plano em tramitação que possa mudar a sua situação?
• O terreno tem licença ou processo pendente, ou alguma infração anotada?
• Os serviços (água, luz, esgotos, acesso) chegam até ele?

Aponta os nomes de quem te atende e pede, sempre que puderes, que to deem por escrito: de palavra toda a gente é otimista. O documento que resume tudo isto é a cédula urbanística.

2. Qualificação: para que se pode usar

Dentro do solo urbano, cada quarteirão tem um uso atribuído: residencial, comercial, industrial, de equipamentos (escolas, parques)… Não podes levantar uma habitação onde o plano só permite indústria, nem um bloco de apartamentos onde só cabem moradias.

3. Os parâmetros: quanto e como

Ainda que o uso encaixe, o plano põe números na construção:

• Edificabilidade: quantos metros quadrados podes construir no total no teu terreno.
• Ocupação: que parte do terreno pode pisar o edifício (o resto fica livre: jardim, pátio).
• Altura e pisos: quantos andares para cima.
• Recuos e estremas: a que distância das bordas e da rua tem de ficar a casa.

Dois terrenos vizinhos do mesmo tamanho podem permitir casas muito distintas consoante estes parâmetros. Por isso "o meu terreno mede 800 m²" não diz quase nada por si só.

Onde se confirma (não te fies de palavra)

Tudo isto está escrito no Plano Geral da tua câmara (cada município tem o seu, com o seu nome). Mas ninguém espera que leias um plano de mil páginas: para isso existe a cédula urbanística, um documento municipal que resume a situação urbanística de um terreno concreto. Pede-a antes de comprar solo: é barata e evita desgostos caros.

Os erros clássicos

1. Comprar porque "aqui toda a gente construiu". O que se fez sem licença há décadas não te dá direito a nada hoje; pelo contrário, pode trazer-te um processo.
2. Confundir metros de terreno com metros construíveis. Vê o ponto 3.
3. Não ver se há um plano em tramitação. Um plano novo pode mudar a classificação do teu solo, para bem ou para mal.
4. Encomendar o projeto antes de confirmar o planeamento. Primeiro o que se pode; depois, o como.

Regra de ouro: em solo, o barato sem confirmar o planeamento sai caro. A cédula urbanística primeiro; o sonho, depois.

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