Vender um apartamento com hipoteca pendente: como funciona

"Posso vender se ainda devo hipoteca?" Sim. É uma das operações mais normais do mercado: a maioria dos apartamentos que se vendem tem hipoteca pendente. Mas tem a sua mecânica, e convém conhecê-la antes de te sentares no notário.

A ideia básica

No dia da escritura, do preço que o comprador paga fazem-se dois pagamentos:

1. Ao banco: o que deves de hipoteca (o capital pendente).
2. A ti: o resto.

Tudo acontece no mesmo ato, com os cheques ou transferências preparados. Tu não tens de adiantar nada: a dívida salda-se com o próprio preço da venda.

Passo a passo

1. Pede ao banco o certificado de dívida pendente

Com antecedência (uma ou duas semanas), pede ao teu banco um certificado com o capital pendente à data da assinatura. Esse valor é o que será usado no notário. Pergunta também pela comissão de amortização antecipada: algumas hipotecas têm-na (com limites legais) e outras não.

2. O banco emite o cheque ou prepara a transferência

O teu banco prepara a cobrança da sua parte. No notário estarão presentes (ou representados) o teu banco e, se o comprador também pedir hipoteca, o dele.

3. No notário: dupla operação

Assinam-se duas escrituras coordenadas:

• A compra e venda: o comprador paga-te o preço total.
• O cancelamento da tua hipoteca: o teu banco cobra o pendente e outorga a carta de quitação.

O notário retém os valores e distribui-os. Tu sais com a diferença.

4. A cancelación registral (o passo que se esquece)

Aqui está o detalhe que mais problemas dá: o banco receber não apaga automaticamente a hipoteca do Registo Predial. É preciso uma escritura de cancelamento inscrita no Registo.

Se não for feita, a hipoteca continua a aparecer como ónus mesmo estando paga. A quem importa? Ao próximo comprador e ao banco dele. Não deixes este trâmite pendente: tem um custo (notário + registo), mas é pequeno comparado com a confusão de o fazer anos depois.

O que acontece se deveres mais do que o apartamento vale

Se o capital pendente superar o preço de venda (pouco comum hoje, mas existe), a venda não salda a dívida sozinha. É preciso negociar com o banco: ou aportas a diferença, ou acorda-se uma quita, ou reestrutura-se. Isto tem de se falar com o banco antes de assinar arras (sinal), não depois.

Se o comprador também tiver hipoteca

Então há dois bancos à mesa e a coordenação é do notário: o banco do comprador paga, desse pagamento cancela-se a tua hipoteca, e o resto vai para ti. É rotina para os notários; para ti, a única tarefa é ter o teu certificado de dívida pronto e a tempo.

Prazos realistas

• Certificado de dívida: pede-o 2 semanas antes da assinatura, no mínimo.
• Escritura de cancelamento registral: pode assinar-se no mesmo dia ou em dias posteriores; a inscrição demora umas semanas.
• Se o teu banco for lento com os certificados (acontece), adianta o pedido: é o estrangulamento típico.

Erros que atrasam a assinatura

1. Pedir o certificado de dívida na mesma semana da escritura.
2. Não perguntar pela comissão de cancelamento e descobri-la no notário.
3. Esquecer a cancelación registral e deixar o ónus vivo.
4. Assinar arras com data de escritura sem ter falado com o banco.

Vender com hipoteca não tira valor ao teu apartamento nem complica a venda: é o normal. A única coisa que complica as coisas é chegar ao notário sem os trabalhos de casa feitos.

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