中介佣金：怎么定、谁来付

"你们收多少？"这是每个卖家问的第一个问题，诚实的回答从"没有什么"开始：西班牙没有官方的中介佣金标准。你和中介自由商定。下面讲怎么谈才谈得好。

一般怎么表示

卖房最常见的是按最终成交价的百分比：卖得贵，中介拿得多；卖得便宜，拿得少。这样利益跟你一致。

也有固定金额的做法，多用于具体服务（只发广告、只带看）或金额特别大/特别小的交易，百分比不合理的时候。

重要的不是公式，而是白纸黑字、数字清楚，写进委托合同（contrato de encargo）。一句"到时候再说"，是冲突的前奏。

谁来付

• 卖房，通常卖家付：是卖家委托中介、签委托合同。买家一般不给卖家的中介付钱（除非自己另请了中介）。
• 租房，法律另有说法：中介管理费用由房东付，租客永远不付。租房的，别被收。

还有个税务细节开头就要弄清：佣金要加 IVA（增值税）。比报价时，永远问一句含税还是不含税。

什么时候产生（什么时候该付）

佣金不是为"努力过"付的：按合同约定的条件付。通常在签 escritura de compraventa（买卖公证契约） 时产生，也就是交易成真的那一刻。

警惕还没动一根手指头就让全款预付的。合同里预定中间情形是合理的：比如独家委托期内你自己找到了买家，或最后关头因买家原因交易黄了，怎么办。

合同里必须逐字写清什么

签委托前，确认写了：

1. 确切的金额或百分比，含税还是不含税。
2. 何时产生（签 escritura 时、收 arras，定金时……）。
3. 包含哪些服务：拍照、发广告、带看、谈判、陪同去公证处。
4. 委托期限，以及如何续约或取消。
5. 你自己卖掉或找别家中介怎么办。

缺一样，先别签。完整的签约前提问清单和独家 vs 非独家委托解释：委托形式影响佣金。

能谈吗？

当然。没有官方定价，样样可谈：百分比、包含的服务、委托期限。但有一样别闭眼往下砍：服务本身。收费少因为做得少的中介（手机拍照、复制粘贴的广告、零跟进），可能比全套服务的中介更贵——如果你的房子几个月卖不掉，或卖贱了。比佣金和服务，别只比佣金。我们的选中介指南帮你做这个比较。

佣金和独家：绑定的吗？

不必然，但常常一起出现。独家委托意味着中介在你房子上投更多（专业摄影、付费推广、更多带看），因为不用担心活儿被别家抢走。所以独家配全套佣金方案、非独家配不同条件，是常见做法。决定前看清每种模式包含什么。

不请任何人的成本

自己卖不是免费的：是你的下午在拍照、接电话、带好奇的人看房、跟比你懂的买家谈判。有人行得通；有人"省"下的钱，变成几个月卖不掉和更差的成交价。先算总账——你的时间也值钱——再决定要不要为佣金放弃中介。

危险信号

• 佣金只口头说，没有书面合同。
• 做到一半"变"了百分比。
• 现金支付不开票。
• 催你马上签委托，不让你拿回家看。

靠谱的中介没有这些。

黄金法则：谈好的佣金，是写在纸上的、一看就懂的、交易成真才付的。

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