Ihre Wohnung vermieten: Vertragsarten und was darin stehen muss

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten wollen, ist der erste Schritt nicht die Mietersuche, sondern zu wissen, welche Vertragsart Sie unterschreiben werden. Nicht alle Mietverhältnisse sind vor dem Gesetz gleich, und das falsche Modell kann Sie mit einem Vertrag zurücklassen, der nicht schützt, was Sie glauben.

Hinweis: Dies ist eine allgemeine, informative Darstellung, keine Rechtsberatung. Wenden Sie sich in Ihrem konkreten Fall an einen Fachmann.

Die gängigsten Vertragsarten

1. Arrendamiento de vivienda habitual (Mietvertrag über die Hauptwohnung)

Der klassische Vertrag: Jemand mietet Ihre Wohnung, um dauerhaft darin zu wohnen. Er ist am stärksten reguliert und schützt den Mieter am meisten: Das Gesetz legt Mindestlaufzeiten, Verlängerungen und Grenzen für das fest, was Sie vereinbaren können. Im Gegenzug gewinnen Sie als Eigentümer Stabilität: Ein Mieter, der jahrelang bleibt, ist das beste Geschäft.

Verwenden Sie ihn, wenn der Mieter sich anmelden und in Ihrer Wohnung leben wird. Versuchen Sie nicht, einen Mietvertrag über die Hauptwohnung als etwas anderes zu tarnen, um der Regulierung zu entgehen: Wenn der Mieter dort tatsächlich wohnt, behandeln die Gerichte ihn als Hauptwohnungsmietvertrag — egal, was auf dem Papier steht.

2. Arrendamiento de temporada (befristeter Mietvertrag aus konkretem Anlass)

Gedacht für zeitlich begrenzte Aufenthalte mit einem konkreten Grund: ein für einige Monate versetzter Arbeitnehmer, ein Kursteilnehmer, Bauarbeiten in der eigenen Wohnung. Der Schlüssel ist, dass die Befristung echt sein und im Vertrag begründet werden muss (Grund, Daten). Er hat weniger zwingende Schutzvorschriften als der Hauptwohnungsvertrag, aber auch weniger Spielraum, wenn der Befristungsgrund nicht existiert.

3. Touristische Vermietung oder Ferienvermietung

Wenn Sie Ihre Wohnung tage- oder wochenweise an Touristen vermieten wollen, handelt es sich normalerweise nicht um einen städtischen Mietvertrag: In den meisten autonomen Gemeinschaften ist das eine regulierte touristische Tätigkeit, die eine Registrierung, Lizenz oder vorherige Anzeige erfordert, sowie die Einhaltung von Anforderungen (Bewohnbarkeitsbescheinigung, Mindestausstattung, Versicherung …). In der Comunitat Valenciana gibt es ein eigenes Register für Wohnungen zur touristischen Nutzung.

Improvisieren Sie nicht: Nächtliche Vermietung ohne Registrierung kann in Form von Bußgeldern teuer werden. Wenn Sie zwischen Langzeit- und touristischer Vermietung schwanken, rechnen Sie in Ruhe: Die touristische Vermietung bringt mehr pro Nacht, hat aber unregelmäßige Belegung, mehr Verwaltung und mehr Abnutzung der Wohnung.

4. Zimmervermietung

Die Vermietung einzelner Zimmer Ihrer eigenen Wohnung (wobei Sie selbst dort wohnen, oder die Vermietung einer ganzen Wohnung Zimmer für Zimmer) unterliegt einem anderen Regime als die Vermietung der kompletten Wohnung. Sie ist in Universitätsstädten häufig, aber im Vertrag sollte sehr klar stehen, welche Räume gemeinsam sind, welche Hausregeln gelten und wie die Kosten aufgeteilt werden.

Was ein guter Vertrag enthalten muss

Unabhängig von der Art sollte ein seriöser Vertrag immer festhalten:

• Die Parteien: Eigentümer und Mieter, identifiziert mit DNI/NIE (spanische Identitäts- bzw. Ausländernummer).
• Die Immobilie: Adresse, gegebenenfalls die Katasterreferenz, und was genau vermietet wird (ist der Abstellraum dabei? der Stellplatz?).
• Die Miete und ihre Anpassung: wie viel, wann und wie gezahlt wird und nach welchem Kriterium sie jedes Jahr angepasst wird.
• Laufzeit und Verlängerungen: klare Anfangs- und Enddaten und was bei Ablauf geschieht.
• Die fianza (Mietkaution): wie viel hinterlegt wird und unter welchen Bedingungen sie zurückgegeben wird (die fianza, hier erklärt).
• Kosten und Reparaturen: wer die Gemeinschaftskosten, die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Grundsteuer), die Versorger zahlt und welche Reparaturen wem obliegen (Aufteilung von Kosten und Reparaturen).
• Inventar und Wohnungszustand: Möbel und allgemeinen Zustand beschreiben, am besten mit datierten Fotos. Das ist Ihr Beweis bei Schäden am Ende.
• Kündigungsgründe: Nichtzahlung, unerlaubte Untervermietung, schwere Schäden, vertragswidrige Nutzung.

Typische Fehler unerfahrener Eigentümer

1. Mündlicher Vertrag oder unpassendes „Internet-Modell". Ein generisches Muster weiß nicht, ob Ihre Wohnung einen Abstellraum hat, ob Sie Haustiere erlauben oder wer die Gemeinschaftskosten zahlt. Passen Sie es an oder lassen Sie es erstellen.
2. Kein Inventar mit Fotos. Ohne Nachweis des Anfangszustands wird jeder Schaden zu einem „Sie sagen / ich sage".
3. Keine Unterlagen vom Mieter verlangen. DNI, Arbeitsvertrag oder Einkommensnachweis und, wenn möglich, Referenzen. Das ist kein Misstrauen: Das ist Sorgfalt.
4. Die Kaution kassieren und „in die Schublade legen". Die fianza (Mietkaution) unterliegt einem gesetzlichen Regime und muss dort hinterlegt werden, wo sie hingehört.
5. Unterschreiben, ohne das Kleingedruckte Ihrer Versicherung zu lesen. Wenn Sie eine Hausratversicherung haben, melden Sie der Gesellschaft, dass die Wohnung vermietet wird: Manche Policen ändern dann ihre Bedingungen.

Goldene Regel: Der Vertrag wird verhandelt, wenn beide Parteien einander wollen; danach wird nur noch gestritten. Nehmen Sie sich vor der Unterschrift einen Nachmittag Zeit, und Sie ersparen sich monatelange Probleme.

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