Pourquoi l'agence vous demande votre DNI : le blanchiment expliqué

Vous allez vendre votre appartement, tout va bien, et soudain l'agence immobilière vous demande votre DNI, une copie de l'acte et même des questions sur l'origine de l'argent. Votre première réaction est normale : « ils se méfient de moi ? ». Non. Ce qui se passe, c'est qu'il y a une loi qui oblige les agences à demander ces données. On vous l'explique en clair.

Avertissement important : ceci est une information générale et de vulgarisation sur la réglementation de prévention du blanchiment de capitaux. Ce n'est pas un conseil juridique ; pour votre cas concret, consultez un professionnel.

Qu'est-ce que le blanchiment de capitaux (en une phrase)

Blanchir, c'est tenter de faire passer de l'argent d'origine délictueuse pour de l'argent légal, par exemple en achetant des biens immobiliers avec. Comme la pierre fait bouger de grosses sommes, l'achat-vente de logements est l'un des secteurs que la loi surveille avec le plus d'attention.

La Ley 10/2010 : pourquoi l'agence n'a pas le choix

En Espagne, la Ley 10/2010 (la loi 10/2010) de prévention du blanchiment de capitaux considère les intermédiaires immobiliers (agences qui servent d'intermédiaires dans les ventes) comme des sujets obligés. Cela signifie que la loi leur impose une série de devoirs, qu'ils le veuillent ou non :

• Identifier leurs clients : savoir qui est le vendeur et qui est l'acheteur, avec un document officiel.
• Connaître l'opération : ce qui s'achète, pour combien et dans quelles conditions.
• Surveiller que rien ne sente mauvais : s'ils détectent quelque chose de suspect, ils doivent le communiquer à l'organisme compétent (le Sepblac — le service de prévention du blanchiment).
• Conserver la documentation des opérations pendant le temps fixé par la loi.

Ce n'est pas une politique de chaque agence ni une manie : c'est une obligation légale, et la contourner peut leur coûter des sanctions très sérieuses. C'est pourquoi on vous le demande à vous, à l'acheteur et à tout le monde de la même façon.

Ce qu'on va vous demander (et pourquoi)

Rien d'exotique. L'habitude :

• Votre DNI ou document d'identité (et celui de tous les titulaires si vous êtes plusieurs).
• Documentation du logement : escritura (l'acte notarié), nota simple (l'extrait officiel du registre de la propriété)… la même chose dont vous auriez besoin pour vendre de toute façon (voir les documents pour vendre).
• Données de l'opération : prix, mode de paiement, qui intervient.
• Si quelque chose ne cadre pas, des questions supplémentaires : par exemple, sur l'origine des fonds de l'acheteur.

L'immense majorité des opérations sont normales et la démarche ne va pas au-delà d'archiver ces papiers. Seulement quand il y a des indices de quelque chose d'irrégulier, l'agence doit aller plus loin et le communiquer.

Ce qui éveille les soupçons (sans alarmisme)

Pas besoin d'imaginer des intrigues de film. Les indices que la loi demande de surveiller sont de bon sens : quelqu'un qui veut payer un logement en espèces sans explication raisonnable, des précipités injustifiés pour conclure, une personne qui achète mais une autre distincte met l'argent sans motif clair, ou un prix très éloigné du marché sans justification. Dans des opérations normales entre particuliers — avec crédit, virement bancaire et prix de marché — il n'y a rien à craindre.

Le notaire joue aussi son rôle

Ce n'est pas que l'agence. Le jour de l'acte, le notaire fait ses propres vérifications : il identifie les parties, laisse trace des moyens de paiement et, s'il détecte quelque chose d'anormal, il a aussi l'obligation de le communiquer. C'est un système à plusieurs couches, et toutes pointent dans la même direction : que l'argent qui bouge dans une vente soit de l'argent propre.

Questions qu'on nous pose souvent

Si c'est moi qui vends, dois-je justifier l'origine de mon argent ? Non : vous recevez, vous ne payez pas. Ce dont l'agence a besoin de vous, c'est de vous identifier et de documenter l'opération. Le focus sur l'origine des fonds porte sur qui paie.

Cela retarde-t-il la vente ? En pratique, non. La documentation est demandée au début, avec le reste des papiers de la vente, et n'ajoute pas de délais.

Mes données sont-elles en sécurité ? Elles doivent l'être : l'agence est obligée de garder cette documentation et de ne l'utiliser que pour ces fins. C'est, en outre, un bon test de sérieux : regardez comment ils traitent vos papiers.

« Et si je refuse de donner mes données ? »

Alors l'agence ne peut pas travailler avec vous. La loi lui interdit d'établir la relation d'affaires si elle ne peut pas identifier le client. Ce n'est pas qu'elle ne veut pas : c'est qu'elle ne peut pas. Refuser ne vous protège de rien et ne fait que bloquer votre vente.

Cela s'applique aussi si vous êtes acheteur

Cela ne concerne pas que les vendeurs. Si vous allez acheter, l'agence doit aussi vous identifier et, le cas échéant, vous interroger sur l'origine des fonds. Le notaire, de son côté, fait ses propres vérifications le jour de l'acte. C'est le même système, à deux guichets.

Comment distinguer une agence sérieuse

Paradoxalement, qu'on vous demande ces données est bon signe : cela signifie qu'ils respectent la loi. Méfiez-vous plutôt du contraire : une agence qui ne vous demande pas d'identification, ne vous fait pas signer un mandat par écrit ou ne travaille qu'en espèces opère hors des règles, et cela finit tôt ou tard par éclabousser le client.

Règle d'or : si l'agence vous demande votre DNI, elle ne vous enquête pas : elle applique la loi. Collaborez et votre opération ira comme sur des roulettes.

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