Ce qu'est la nota simple et pourquoi la demander avant de vendre

Il existe un document de deux pages qui peut faire capoter une vente à la notaría (l'office notarial) : la nota simple (extrait officiel du registre de la propriété). La demander avant de vendre coûte peu et évite les mauvaises surprises. Voici ce qu'elle contient et pourquoi elle vous concerne.

Ce que c'est

La nota simple est un extrait informatif du Registro de la Propiedad (le registre de la propriété espagnol) concernant un bien précis. Ce n'est pas un titre de propriété et elle ne remplace pas l'escritura (le titre de propriété) : c'est une photographie de l'état au registre de votre logement à cet instant.

N'importe qui peut demander la nota simple de n'importe quel bien (le registre est public), mais en tant que vendeur, vous avez intérêt à être celui qui la vérifie en premier.

Quelles informations elle apporte

• Propriété : qui figure comme propriétaire et dans quelle proportion. C'est là qu'apparaissent les surprises classiques : l'appartement est encore au nom d'un proche décédé, il y a un copropriétaire dont vous ignoriez l'existence, ou la propriété ne correspond pas à la personne qui va signer.
• Charges : hypothèques (même remboursées mais non radiées), saisies, servitudes, usufruits, conditions résolutoires. Tout ce qui pèse sur le bien y apparaît.
• Description du bien : surface, limites, quote-part de copropriété. Parfois, elle ne correspond pas à la réalité (extensions non enregistrées, par exemple).

Pourquoi la demander AVANT de vendre

Parce que chaque problème de la nota simple est un problème que l'acheteur (ou sa banque) découvrira de toute façon — mais découvert tard, il coûte la vente :

1. Hypothèque remboursée mais non radiée. Très courant. Il faut un escritura de cancelación (acte d'annulation) inscrit au registre : cela prend des semaines. Si vous le découvrez à la notaría le jour de la signature, adieu la vente.
2. Propriété incorrecte. Successions non attribuées, divorces non liquidés, donations non inscrites. Tout a une solution, mais il faut du temps et parfois un notaire et un avocat.
3. Saisies ou inscriptions. S'il y a une saisie, il faut la lever avant de vendre. Mieux vaut le savoir au mois un qu'au mois six.
4. Écarts de surface. Si la terrasse fermée n'est pas enregistrée, la banque de l'acheteur peut l'estimer en dessous et déséquilibrer l'hypothèque.

Règle d'or : demandez la nota simple le jour même où vous décidez de vendre. C'est le bilan de santé de l'opération : mieux vaut tout savoir au début.

Comment la demander

Elle se demande au Registro de la Propiedad où le bien est inscrit, en personne ou sur internet. Vous avez besoin des données du bien (commune, et si vous les avez, le numéro de bien au registre ou la référence de votre escritura). Le coût est une petite taxe.

Attention : la nota simple se périme en pratique — ses informations valent pour le moment où elle est émise. Pour la vente, demandez-la à jour quand vous êtes sérieux, pas celle d'il y a trois ans. Et gardez-la avec le reste des documents de la vente : le jour où l'acheteur ou sa banque demandera des papiers, vous aurez tout dans le même dossier.

Que faire si quelque chose d'étrange apparaît

Pas de panique : presque tout a une solution. L'ordre est le suivant :

1. Apportez la nota simple à votre avocat ou conseiller et laissez-le vous dire ce qu'il faut régulariser.
2. Calculez les délais : une radiation d'hypothèque prend des semaines ; une succession non faite, des mois.
3. Ne signez pas d'arras (un compromis avec arrhes) avec une date d'escritura serrée tant que ce n'est pas résolu.

Vendre avec une nota simple propre, c'est vendre sans friction : l'acheteur signe sereinement, sa banque ne fait pas d'objection et vous ne renégociez pas à la baisse à la dernière minute pour un problème de registre.

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