Commissioni dell'agenzia nell'affitto: cosa è legale

È una delle domande che ci fanno di più, e con ragione: stai per affittare un appartamento, di mezzo c'è un'agenzia e qualcuno deve pagare il suo lavoro. Chi? Quanto? E cosa succede se ti chiedono cose strane? Ecco cosa dice la normativa e come proteggerti.

Avviso: informazioni generali e divulgative, non consulenza legale. La normativa può cambiare; in caso di dubbio, consulta un professionista.

Chi paga la commissione: il proprietario

La regola attuale è chiara per le locazioni abitative: le spese di gestione immobiliare e quelle di formalizzazione del contratto sono a carico del locatore (arrendador), cioè del proprietario. L'agenzia la ingaggia (e la paga) chi mette l'appartamento in affitto.

Questo significa che, come inquilino di un'abitazione principale, non ti devono addebitare la commissione dell'agenzia. Se un'agenzia immobiliare ti chiede una mensilità (o qualsiasi somma) "per i suoi onorari" per affittarti un appartamento dove andrai a vivere, diffida: chiedi che te lo diano per iscritto e verificalo prima di pagare qualsiasi cosa.

Come proprietario, invece, la commissione è il tuo costo per delegare: ricerca e selezione dell'inquilino, visite, contratto, gestione della fianza e, secondo il pattuito, amministrazione durante l'affitto.

Quanto costa di solito

Non esiste una tariffa ufficiale: gli onorari si negoziano liberamente tra il proprietario e l'agenzia. Nella pratica di mercato, l'abitudine è che la commissione per affittare un appartamento equivalga a una mensilità di canone (più imposte), anche se varia in base a zona, tipo di abitazione e servizi inclusi.

L'importante non è solo il quanto, ma il cosa include:

• Solo la ricerca dell'inquilino, o anche il contratto e la gestione della fianza?
• C'è un'amministrazione mensile successiva? Quanto costa e cosa copre (incasso dei canoni, gestione dei guasti, assistenza all'inquilino)?
• C'è un vincolo di permanenza o una penale se vuoi lasciare la gestione?

Chiedi sempre preventivo dettagliato per iscritto prima di firmare l'incarico. Un'agenzia seria te lo dà senza problemi; una che si rifiuta ti sta già dando un'informazione.

Cosa NON ti possono addebitare (all'inquilino)

Oltre alla commissione, c'è una lista di addebiti che dovresti guardare con la lente se sei inquilino:

• "Spese di gestione" o "spese di formalizzazione" aggiunte al canone o alla fianza. Se sei inquilino di un'abitazione, spettano al proprietario.
• Pagamenti per visitare l'appartamento. Far pagare per mostrare un'abitazione in affitto è un brutto segnale, e in diverse comunità è considerato pratica abusiva.
• Assicurazioni obbligatorie imposte dall'agenzia. Possono offrirti un'assicurazione, ma non imporgliela come condizione per affittare.
• La fianza oltre il minimo legale camuffata da "prenotazione" o "caparra" non documentata. Ogni pagamento deve avere il suo concetto chiaro e la sua ricevuta.

E un classico: il "piso gancho" (l'appartamento esca). Se l'annuncio è sospettosamente economico per la zona e quando chiami ti dicono che "quello è già affittato, ma ne abbiamo altri", probabilmente non è mai esistito. Le foto rubate da altri annunci sono un altro segnale d'allarme.

Come individuare un'agenzia poco seria (proprietario e inquilino)

1. Non ti dà nulla per iscritto. Né l'incarico, né gli onorari, né le condizioni. Scappa.
2. Ti chiede soldi prima di farti vedere nulla (all'inquilino) o prima di muovere un dito senza contratto (al proprietario).
3. Non verifica l'altra parte. Un'agenzia che non chiede documentazione all'inquilino non difenderà nemmeno i tuoi interessi come proprietario.
4. Fa pressione con "c'è molta domanda, decidi oggi". La fretta è lo strumento preferito di chi non vuole che tu legga le clausole.
5. Non emette fattura. Ogni pagamento a un'agenzia deve avere fattura. Senza fattura non c'è prova di nulla.

Regola d'oro: nell'affitto, le carte proteggono entrambe le parti. Inquilino: non pagare nulla senza ricevuta e senza contratto. Proprietario: non commissionare nulla senza preventivo firmato.

Cosa fare se ti hanno già addebitato qualcosa di indebito

Conserva tutte le prove: annunci, messaggi, giustificativi di pagamento, il contratto. Reclama prima per iscritto all'agenzia. Se non c'è risposta, le vie abituali sono la hoja de reclamaciones (il foglio reclami ufficiale, obbligatorio nella Comunitat Valenciana per le agenzie), le associazioni dei consumatori e, se del caso, gli organismi autonomici per i consumi. Non lasciar passare il tempo: reclamare tardi è reclamare peggio.

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