Arrendamento: quem paga as reparações e as despesas

"A caldeira avariou", "há uma humidade", "a torneira pinga": mais cedo ou mais tarde, todo o arrendamento gera a mesma pergunta: isto pago eu ou paga o inquilino? A lei dá um critério geral, mas o contrato manda em muitos detalhes. Eis o que diz cada norma e como deixá-lo claro desde o primeiro dia.

Aviso: informação geral e de divulgação, não aconselhamento jurídico. Para o teu caso concreto, consulta um profissional.

O critério geral da lei

A lógica é simples e convém memorizá-la:

• O proprietário paga as reparações necessárias para conservar a habitação em condições de habitabilidade: a estrutura, as instalações gerais (canalização, eletricidade), a caldeira se avariar por desgaste, as humidades que vêm do edifício.
• O inquilino paga as pequenas reparações pelo desgaste do uso normal: a torneira que pinga, o autoclismo que não corta, um estore encravado, lâmpadas, juntas de silicone.

Dito de outra forma: o que se parte por usar-se arranja-o quem o usa; o que se parte por ser velho ou estar mal arranja-o quem é dono.

Casos práticos (os de verdade)

• A caldeira deixa de funcionar. Se é uma avaria por antiguidade ou desgaste, paga o proprietário (incluída a substituição se não tiver arranjo). Se o inquilino a manipulou mal, paga ele.
• Humidades. Se vêm da fachada, da cobertura ou de uma canalização comunitária, são do proprietário (e às vezes do condomínio). Se as provoca o inquilino por não ventilar, são dele.
• Eletrodomésticos incluídos no arrendamento. Se foram incluídos no inventário, a sua substituição por desgaste normal cabe ao proprietário; o mau uso, ao inquilino. Por isso o inventário com fotos vale ouro.
• Fechaduras, torneiras, autoclismos. Pequenas reparações de uso diário: inquilino.
• Pintar o apartamento. Ao entrar, o proprietário entrega a habitação em bom estado. Ao sair, o inquilino não tem de a deixar "como nova": o desgaste normal dos anos não é um dano. A pintura pelo simples passar do tempo não se lhe pode cobrar.

As despesas: condomínio, IBI e fornecimentos

Aqui a repartição habitual — salvo pacto em contrário no contrato — é:

• Condomínio: normalmente paga o proprietário, porque é uma despesa ligada à propriedade do imóvel. Pode pactuar-se que a pague o inquilino, mas deve constar por escrito e com valor claro.
• IBI (Imposto sobre Bens Imóveis, o imposto predial espanhol): imposto do proprietário. Também pode repercutir-se no inquilino se se pactuar expressamente no contrato.
• Fornecimentos (água, luz, gás, internet): paga quem os consome, isto é, o inquilino. O normal é mudar a titularidade dos contratos para o nome dele no início do arrendamento.
• Taxa do lixo e semelhantes: depende do município e do pactuado; deixa-o escrito.

A regra prática: tudo o que seja repercutir no inquilino deve estar pactuado por escrito, com o conceito e o valor ou o critério de cálculo. O que não está escrito não existe quando há discussão.

Como blindá-lo no contrato

1. Cláusula de reparações: reproduz o critério legal (conservação vs. pequenas reparações) e acrescenta exemplos. Quantos mais exemplos, menos discussões.
2. Cláusula de despesas: lista cada despesa (condomínio, IBI, fornecimentos, lixo) e quem a paga, uma por uma. Nada de "as despesas correntes paga-as o inquilino": isso é uma bomba-relógio.
3. Protocolo de avisos: estabelece como te deve avisar o inquilino de uma avaria (por escrito, com fotos) e em que prazo ages tu. Muitas discussões nascem de um WhatsApp perdido.
4. Inventário com fotos: já o dissemos em os tipos de contrato, mas é aqui que rende: sem inventário não podes distinguir desgaste de dano.

Regra de ouro: perante uma avaria, responde rápido mesmo que penses que não te toca. Um proprietário que demora três semanas a arranjar a caldeira não só perde o inquilino: perde a razão em qualquer reclamação posterior.

E se houver desacordo

Primeiro, o contrato: relê o pactuado antes de discutir. Depois, o diálogo com propostas concretas (orçamento do canalizador, fotos do antes e depois). Se não houver acordo, existem vias de mediação e, em último caso, a judicial. Mas a experiência diz que 90% destes conflitos ter-se-iam evitado com um contrato que listasse as despesas uma por uma.

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