Garantia decenal: o que cobre se compras obra nova

Estrear apartamento não te livra dos problemas: uma fenda estrutural, uma impermeabilização mal feita ou uns acabamentos defeituosos podem aparecer meses depois da entrega. Para isso existe a garantia da edificação: a lei fixa uns prazos mínimos durante os quais quem construiu responde pelos danos. Eis o que cobre cada prazo e como reclamar.

Aviso importante: isto é informação geral e de divulgação, não aconselhamento jurídico. Os prazos e responsáveis dependem de cada caso: perante um dano real, consulta um advogado.

Os três prazos: 1, 3 e 10 anos

A Lei de Ordenação da Edificação espanhola estabelece três níveis de garantia consoante a gravidade do dano. Contam desde a receção da obra (a entrega da promoção):

• 10 anos: danos na estrutura do edifício: fundações, vigas, pilares, lajes e outros elementos que comprometam a resistência e estabilidade. É o famoso "seguro decenal" e o prazo mais sério: cobre o que pode pôr em risco o edifício.
• 3 anos: danos nos elementos construtivos ou instalações que afetem a habitabilidade: humidades por má impermeabilização, falhas de isolamento térmico ou acústico, problemas nas instalações que impeçam o uso normal da habitação.
• 1 ano: defeitos de acabamento e execução: pintura, azulejos mal colocados, caixilharias que não ajustam, torneiras defeituosas. O visível e o de remate.

Repara na lógica: quanto mais grave o dano, mais longo o prazo. Uma fenda num tabique não é o mesmo que uma fenda num pilar, e a lei trata-as de forma distinta.

O seguro decenal: a tua rede de segurança

Para as habitações, a promotora está obrigada a contratar um seguro decenal que cubra os danos estruturais dos 10 anos. Isto é importante por um motivo prático: se a promotora desaparecer ou for insolvente dentro desse prazo, não ficas sem ninguém a quem reclamar: responde a seguradora.

Quando comprares obra nova, pede que te identifiquem a apólice do seguro decenal: companhia, número e cobertura. É um documento que deveria estar disponível sem problemas.

Contra quem se reclama

Nem sempre é "a promotora". Consoante o tipo de dano, podem responder distintos agentes da edificação:

• O promotor: responde sempre, de tudo, durante todos os prazos. É o teu interlocutor principal.
• O construtor: pelos defeitos de execução.
• O arquiteto / arquiteto técnico (o aparejador espanhol): pelos danos derivados do seu projeto ou da direção de obra.
• A seguradora do decenal: por danos estruturais dentro dos 10 anos.

Na prática, a reclamação dirige-se contra o promotor (e, se for preciso, amplia-se aos restantes). Por isso importa que a promotora continue a existir e seja solvente: outro motivo para investigar a quem compras, como contamos em comprar em planta.

Como reclamar bem (e a tempo)

1. Deteta e documenta. Fotos, vídeos e datas desde o primeiro dia. Se o dano evolui (uma fenda que cresce), documenta-o no tempo.
2. Reclama por escrito. Burofax (carta registada espanhola com valor probatório) ou correio com prova de envio ao promotor descrevendo o dano. O verbal não deixa rasto.
3. Não deixes passar os prazos. A garantia conta desde a receção da obra, não desde que descobres o dano. Se estás perto do limite, age já: um advogado pode interromper prazos com uma reclamação formal.
4. Relatório técnico. Para danos de certa entidade (humidades, estrutura), um relatório de um técnico independente vale mais que mil fotos: acredita a causa e o alcance.
5. Negocia primeiro, tribunal depois. Muitas promotoras reparam se a reclamação estiver bem planteada. Se não houver acordo, a via judicial fica aberta.

Um erro clássico: esperar "para ver se piora". O tempo joga contra ti pelos prazos de garantia, por isso reclama assim que detetares o problema.

O que NÃO cobre a garantia

• O desgaste normal pelo uso e o passar do tempo.
• Danos causados por um mau uso ou falta de manutenção (uma humidade por não ventilar não é um defeito de construção).
• Obras que fizeste tu depois da entrega e as suas consequências.
• Elementos que a lei não inclui nesses prazos (por exemplo, eletrodomésticos, que têm a sua própria garantia de consumo).

Antes de comprar obra nova: pergunta-o

• Quem é a seguradora do decenal e qual é a apólice?
• A promotora responde diretamente pelos acabamentos do primeiro ano?
• Há um serviço pós-venda com um canal claro de reclamações?

As respostas dizem-te muito sobre com quem estás a tratar. Uma promotora séria não se incomoda com estas perguntas: espera-as.

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