O que é a nota simple e por que pedi-la antes de vender

Há um documento de duas páginas que pode deitar abaixo uma venda no notário: a nota simple (certidão do registo predial). Pedi-la antes de vender custa pouco e evita sustos. Eis o que contém e por que te interessa.

O que é

A nota simple é um extrato informativo do Registo Predial sobre um prédio concreto. Não é um título de propriedade nem substitui a escritura: é uma fotografia do estado registral da tua habitação neste momento.

Qualquer pessoa pode pedir a nota simple de qualquer prédio (o Registo é público), mas como vendedor interessa-te ser tu a revê-la primeiro.

Que informação traz

• Titularidade: quem figura como proprietário e em que proporção. Aqui aparecem as surpresas clássicas: o apartamento continua em nome de um familiar falecido, há um comproprietário de que não sabias, ou a titularidade não coincide com quem vai assinar.
• Ónus: hipotecas (mesmo que estejam pagas mas não canceladas), penhoras, servidões, usufrutos, condições resolutivas. Tudo o que onere o prédio sai aqui.
• Descrição do prédio: superfície, estremas, quota de participação no condomínio. Por vezes não coincide com a realidade (ampliações não registadas, por exemplo).

Por que pedi-la ANTES de vender

Porque cada problema da nota simple é um problema que o comprador (ou o banco dele) vai encontrar na mesma, mas descoberto tarde custa a venda:

1. Hipoteca paga mas não cancelada. Muito comum. É preciso fazer a escritura de cancelamento e registá-la: demora semanas. Se o descobrires no notário no dia da assinatura, adeus venda.
2. Titularidade incorreta. Heranças sem adjudicar, divórcios sem liquidar, doações sem registar. Tudo tem remédio, mas precisa de tempo e por vezes de notário e advogado.
3. Penhoras ou averbamentos. Se houver uma penhora, é preciso levantá-la antes de vender. Melhor sabê-lo no mês um do que no mês seis.
4. Discrepâncias de superfície. Se o terraço fechado não estiver registado, o banco do comprador pode avaliá-lo abaixo e desequilibrar a hipoteca.

Regra de ouro: pede a nota simple no mesmo dia em que decides vender. É o check-up médico da operação: melhor saber tudo no início.

Como se pede

Pede-se no Registo Predial onde o prédio estiver inscrito, presencialmente ou pela internet. Precisas dos dados do prédio (município e, se os tiveres, o número do prédio no registo ou a referência da tua escritura). O custo é uma taxa pequena.

Atenção: a nota simple caduca na prática —a sua informação vale para o momento em que é emitida. Para a venda, pede-a atualizada quando fores a sério, não a de há três anos. E guarda-a com o resto dos documentos da venda: no dia em que o comprador ou o banco dele pedirem papéis, tens tudo na mesma pasta.

O que fazer se sair algo estranho

Não entres em pânico: quase tudo tem solução. A ordem é:

1. Leva a nota simple ao teu advogado ou consultor e deixa-o dizer o que é preciso sanear.
2. Calcula prazos: um cancelamento de hipoteca são semanas; uma herança por fazer, meses.
3. Não assines arras (sinal) com data de escritura ajustada até teres isso resolvido.

Vender com a nota simple limpa é vender sem atrito: o comprador assina tranquilo, o banco dele não levanta objeções e tu não renegocias em baixa no último minuto por um problema registral.

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