Honorar der Immobilienagentur: Wie es festgelegt wird und wer es zahlt

"Wie viel verlangen Sie?" Es ist die erste Frage jedes Verkäufers, und die ehrliche Antwort beginnt mit dem, was es nicht gibt: Es gibt in Spanien keine offizielle Gebührenordnung für Immobilienhonorare. Sie werden frei zwischen Ihnen und der Agentur vereinbart. Das müssen Sie wissen, um sie gut zu vereinbaren.

Wie sie üblicherweise ausgedrückt werden

Das Üblichste bei Verkäufen ist ein Prozentsatz auf den endgültigen Verkaufspreis: Wird die Wohnung teurer verkauft, kassiert die Agentur mehr, und wird sie billiger verkauft, kassiert sie weniger. So laufen die Interessen mit Ihren gleich.

Es gibt auch Festbetrag-Formeln, häufiger bei konkreten Diensten (nur das Inserat veröffentlichen, nur die Besichtigungen verwalten) oder bei Transaktionen mit sehr hohen oder sehr niedrigen Beträgen, wo der Prozentsatz keinen Sinn ergibt.

Das Wichtige ist nicht die Formel, sondern dass sie schriftlich, mit klarer Zahl, im encargo de venta (Verkaufsauftrag) steht. Ein "darüber reden wir später" beim Geld ist die Vorstufe eines Konflikts.

Wer sie zahlt

• Bei einem Verkauf zahlt sie üblicherweise der Verkäufer: Er ist es, der der Agentur den Dienst aufträgt und den encargo-Vertrag unterschreibt. Der Käufer zahlt an die Agentur des Verkäufers in der Regel nichts (außer er hat eine andere auf eigene Rechnung beauftragt).
• Bei einer Vermietung sagt das Gesetz etwas anderes: Die Kosten der Immobilienverwaltung zahlt der arrendador (Vermieter) (der Eigentümer), niemals der Mieter. Wenn Sie mieten, lassen Sie sich nichts berechnen.

Und ein steuerliches Detail, das man von Anfang an klar haben sollte: Auf die Honorare wird die IVA (Mehrwertsteuer) angewendet. Wenn Sie Kostenvoranschläge vergleichen, fragen Sie immer, ob die Zahl mit oder ohne IVA ist.

Wann sie anfallen (wann sie zu zahlen sind)

Die Honorare werden nicht fürs Versuchen gezahlt: Sie werden gezahlt, wenn erfüllt wird, was der Vertrag sagt. Normal ist, dass sie mit der Unterzeichnung der escritura de compraventa (Kaufurkunde) anfallen, also wenn der Verkauf Tatsache ist.

Misstrauen Sie dem, der die volle Zahlung im Voraus verlangt, bevor er einen Finger gerührt hat. Es ist vernünftig, dass der Vertrag vorsieht, was in Zwischenfällen passiert: zum Beispiel, wenn Sie auf eigene Faust einen Käufer finden, während ein Exklusiv-encargo läuft, oder wenn der Verkauf im letzten Moment aus Gründen des Käufers platzt.

Was der Vertrag wortwörtlich sagen muss

Prüfen Sie vor der Unterschrift des encargo, dass Folgendes steht:

1. Der genaue Betrag oder Prozentsatz, und ob er die IVA einschließt oder nicht.
2. Wann er anfällt (zur escritura, zu den arras (Anzahlung)…).
3. Welche Dienste er umfasst: Fotos, Inserat, Besichtigungen, Verhandlung, Begleitung zum Notar.
4. Die Dauer des encargo und wie er verlängert oder gekündigt wird.
5. Was passiert, wenn Sie auf eigene Faust verkaufen oder mit einer anderen Agentur.

Wenn etwas davon fehlt, unterschreiben Sie noch nicht. Sie haben eine vollständige Liste von Fragen vor der Unterschrift des encargo und eine Erklärung der Exklusivität gegenüber der Nicht-Exklusivität: Die Form des encargo beeinflusst die Honorare.

Kann man verhandeln?

Klar. Da es keine offizielle Gebührenordnung gibt, ist alles verhandelbar: der Prozentsatz, die eingeschlossenen Dienste, die Dauer des encargo. Was Sie nicht unbedacht nach unten verhandeln sollten, ist der Dienst dahinter: Eine Agentur, die weniger verlangt, weil sie weniger tut (Fotos mit dem Handy, ein kopiertes Inserat, null Nachverfolgung), kann Sie teurer zu stehen kommen als eine komplette, wenn Ihre Wohnung monatelang stehen bleibt oder unter ihrem Wert verkauft wird. Vergleichen Sie Honorare und Dienst, nicht nur Honorare. Unsere Anleitung zur Wahl der Immobilienagentur hilft Ihnen bei diesem Vergleich.

Honorare und Exklusivität: Gehen sie Hand in Hand?

Nicht unbedingt, aber sie gehen meist zusammen. Ein encargo en exclusiva (Exklusivauftrag) bedeutet, dass die Agentur mehr in Ihre Wohnung investiert (professionelle Fotografie, bezahlte Werbung, mehr Besichtigungen), weil sie die Sicherheit hat, dass ihre Arbeit nicht einer anderen Agentur zugutekommt. Darum kommt die Exklusivität üblicherweise mit dem vollständigen Honorarschema und die Nicht-Exklusivität mit anderen Bedingungen. Lesen Sie gut, was jede Modalität umfasst, bevor Sie entscheiden.

Die Kosten, niemanden zu bezahlen

Auf eigene Faust zu verkaufen ist nicht gratis: Es sind Ihre Nachmittage mit Fotografieren, Anrufe entgegennehmen, das Haus Neugierigen zeigen und mit Käufern verhandeln, die mehr wissen als Sie. Für manche funktioniert es; für andere wird die "Ersparnis" zu Monaten stehender Wohnung und einem schlechteren Endpreis. Machen Sie die vollständige Rechnung — Ihre Zeit ist auch etwas wert —, bevor Sie die Agentur wegen des Preises verwerfen.

Warnsignale

• Honorare, die nur mündlich genannt werden, ohne schriftlichen Vertrag.
• Der Prozentsatz "ändert sich" mitten in der Transaktion.
• Barzahlungen ohne Rechnung.
• Druck, den encargo sofort zu unterschreiben, ohne ihn zu Hause lesen zu lassen.

Nichts davon ist normal bei einer seriösen Agentur.

Goldene Regel: Gut vereinbarte Honorare sind die, die schriftlich stehen, auf Anhieb verstanden werden und gezahlt werden, wenn der Verkauf real ist.

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