Makelaarskosten: hoe ze worden vastgesteld en wie ze betaalt

"Wat rekenen jullie?" Het is de eerste vraag van elke verkoper, en het eerlijke antwoord begint met wat er niet is: er bestaat geen officieel tarief voor makelaarskosten in Spanje. Ze worden vrij overeengekomen tussen u en het kantoor. Dit is wat u moet weten om ze goed overeen te komen.

Hoe ze gewoonlijk worden uitgedrukt

Het meest gebruikelijke bij verkopen is een percentage over de uiteindelijke verkoopprijs: als het appartement voor meer wordt verkocht, rekent het kantoor meer, en als het voor minder wordt verkocht, minder. Zo lopen de belangen parallel met de uwe.

Er bestaan ook formules met een vast bedrag, vaker bij concrete diensten (alleen de advertentie publiceren, alleen de bezichtigingen beheren) of bij transacties met zeer hoge of zeer lage bedragen, waar het percentage geen zin heeft.

Het belangrijkste is niet de formule, maar dat ze schriftelijk staat, met een duidelijk bedrag, in het opdrachtscontract. Een "daar praten we nog wel over" over geld is de opmaat tot een conflict.

Wie ze betaalt

• Bij een verkoop is het gebruikelijk dat de verkoper ze betaalt: hij is degene die de dienst aan het kantoor opdraagt en die het opdrachtscontract tekent. De koper betaalt gewoonlijk niets aan het kantoor van de verkoper (tenzij hij zelf een ander kantoor heeft ingeschakeld).
• Bij een verhuur zegt de wet iets anders: de kosten van het vastgoedbeheer betaalt de verhuurder (de eigenaar), nooit de huurder. Als u huurt, laat u niets rekenen.

En een fiscaal detail dat u vanaf het begin helder moet hebben: op de kosten wordt btw toegepast. Als u begrotingen vergelijkt, vraag altijd of het bedrag inclusief of exclusief btw is.

Wanneer ze verschuldigd zijn (wanneer u moet betalen)

De kosten worden niet betaald voor het proberen: ze worden betaald wanneer wordt voldaan aan wat het contract zegt. Normaal is dat ze verschuldigd worden bij ondertekening van de escritura (notariële akte) van koop en verkoop, dat wil zeggen wanneer de verkoop een feit is.

Wantrouw wie u de volledige betaling vooraf vraagt, vóórdat hij een vinger heeft uitgestoken. Wel is het redelijk dat het contract voorziet wat er gebeurt in tussengevallen: bijvoorbeeld als u zelf een koper vindt terwijl er een lopende exclusieve opdracht is, of als de verkoop op het laatste moment afketst door toedoen van de koper.

Wat het contract moet zeggen, woord voor woord

Controleer vóór u de opdracht tekent dat erin staan:

1. Het exacte bedrag of percentage, en of het inclusief btw is of niet.
2. Wanneer het verschuldigd wordt (bij de akte, bij de arras (aanbetaling)…).
3. Welke diensten het omvat: foto's, advertentie, bezichtigingen, onderhandeling, begeleiding naar de notaris.
4. De duur van de opdracht en hoe ze wordt verlengd of opgezegd.
5. Wat er gebeurt als u zelf verkoopt of met een ander kantoor.

Als iets hiervan ontbreekt, teken nog niet. U hebt een volledige lijst met vragen vóór het tekenen van de opdracht en een uitleg van de exclusieve tegenover de niet-exclusieve opdracht: de vorm van de opdracht beïnvloedt de kosten.

Kan er worden onderhandeld?

Natuurlijk. Omdat er geen officieel tarief is, is alles onderhandelbaar: het percentage, de inbegrepen diensten, de duur van de opdracht. Wat u niet zonder nadenken omlaag zou moeten onderhandelen, is de dienst die erachter zit: een kantoor dat minder rekent omdat het minder doet (foto's met de mobiel, een gekopieerde advertentie, nul opvolging) kan u duurder uitkomen dan een volledig kantoor als uw appartement maanden stilstaat of onder zijn waarde wordt verkocht. Vergelijk kosten en dienst, niet alleen kosten. Onze gids voor het kiezen van een makelaar helpt u bij die vergelijking.

Kosten en exclusiviteit: gaan ze hand in hand?

Niet noodzakelijk, maar ze gaan gewoonlijk samen. Een exclusieve verkoopopdracht houdt in dat het kantoor meer investeert in uw woning (professionele fotografie, betaalde reclame, meer bezichtigingen) omdat het de zekerheid heeft dat zijn werk niet door een ander kantoor wordt weggekaapt. Daarom komt de exclusiviteit gewoonlijk met het volledige kostenschema en de niet-exclusieve met andere voorwaarden. Lees goed wat elke modaliteit omvat vóór u beslist.

De kosten van niemand betalen

Zelf verkopen is niet gratis: het zijn uw avonden met foto's maken, telefoontjes beantwoorden, het huis laten zien aan nieuwsgierigen en onderhandelen met kopers die meer weten dan u. Voor sommigen werkt het; voor anderen verandert de "besparing" in maanden stilstaand appartement en een slechtere eindprijs. Maak de volledige som —uw tijd telt ook mee— vóórdat u het kantoor om de prijs afschrijft.

Waarschuwingssignalen

• Kosten die alleen mondeling worden genoemd, zonder schriftelijk contract.
• Het percentage "verandert" halverwege de transactie.
• Contante betalingen zonder factuur.
• Druk om de opdracht meteen te tekenen, zonder haar thuis te mogen lezen.

Niets hiervan is normaal bij een serieus kantoor.

Gouden regel: goed overeengekomen kosten zijn kosten die schriftelijk staan, bij de eerste keer lezen duidelijk zijn en worden betaald wanneer de verkoop echt is.

Verkoopt u in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial presenteren we u onze kosten schriftelijk vanaf de eerste bijeenkomst, zonder kleine lettertjes. We openen binnenkort. En als u het getal van uw verkoop wilt verfijnen, probeer onze taxatie.