Arrendar a tua habitação: tipos de contrato e o que devem incluir

Se vais arrendar o teu apartamento, o primeiro passo não é procurar inquilino: é saber que tipo de contrato vais assinar. Nem todos os arrendamentos são iguais perante a lei, e escolher mal o modelo pode deixar-te com um contrato que não protege o que tu pensas.

Aviso: isto é informação geral e de divulgação, não aconselhamento jurídico. Para o teu caso concreto, consulta um profissional.

Os tipos de contrato mais habituais

1. Arrendamento de habitação permanente

É o contrato "de sempre": alguém arrenda o teu apartamento para nele viver como residência permanente. É o tipo mais regulado e o mais protetor para o inquilino: a lei fixa durações mínimas, prorrogações e limites ao que podes pactuar. Em troca, tu como proprietário ganhas estabilidade: um inquilino que fica anos é o melhor negócio.

Usa-o quando o inquilino for recensear-se e fazer vida na tua habitação. Não tentes disfarçar um arrendamento de habitação permanente como outra coisa para fugir à regulação: se o inquilino vive lá de verdade, os tribunais tratá-lo-ão como habitação permanente diga o papel o que disser.

2. Arrendamento de temporada

Pensado para estadias temporárias com uma causa concreta: um trabalhador deslocado por uns meses, um estudante de um curso, obras na casa dele. A chave é que a temporalidade tem de ser real e justificar-se no contrato (motivo, datas). Tem menos proteções obrigatórias que o de habitação, mas também menos margem de manobra se a causa temporária não existir.

3. Arrendamento turístico ou de férias

Se vais arrendar o teu apartamento por dias ou semanas a turistas, normalmente não é um contrato de arrendamento urbano: na maioria das comunidades autónomas é uma atividade turística regulada que exige registo, licença ou comunicação prévia, e cumprir requisitos (cédula de habitabilidade — licença de habitabilidade, equipamento mínimo, seguro...). Na Comunitat Valenciana há um registo específico de habitações de uso turístico.

Não improvises: arrendar por noites sem estar registado pode sair-te caro em coimas. Se hesitas entre arrendamento de longa duração e turístico, faz contas com calma: o turístico rende mais por noite mas tem ocupação irregular, mais gestão e mais desgaste do apartamento.

4. Arrendamento de quarto

Arrendar quartos avulsos da tua própria habitação (vivendo tu também lá, ou arrendando por quartos uma habitação inteira) tem um regime distinto do do apartamento completo. É uma opção frequente em cidades universitárias, mas convém deixar muito claro no contrato que espaços são comuns, que normas de convivência há e como se repartem as despesas.

O que deve incluir um bom contrato

Seja qual for o tipo, um contrato sério recolhe sempre:

• As partes: proprietário e inquilino identificados com DNI/NIE (documento de identidade espanhol).
• O imóvel: morada, referência cadastral se a tiveres, e o que se arrenda exatamente (inclui arrecadação? lugar de estacionamento?).
• A renda e a sua atualização: quanto, quando se paga, como se paga e com que critério se atualiza cada ano.
• A duração e as prorrogações: datas claras de início e fim, e o que acontece no vencimento.
• A caução: quanto se entrega e em que condições se devolve (a caução, explicada aqui).
• Despesas e reparações: quem paga o condomínio, o IBI (Imposto sobre Bens Imóveis, o imposto predial espanhol), os fornecimentos e que reparações cabem a cada um (repartição de despesas e reparações).
• O inventário e o estado do apartamento: descreve móveis e estado geral, melhor com fotos datadas. É a tua prova se houver danos no fim.
• As causas de resolução: incumprimento, subarrendamento não autorizado, danos graves, uso distinto do pactuado.

Erros típicos de proprietário novato

1. Contrato verbal ou "da internet" sem adaptar. Um modelo genérico não sabe se o teu apartamento tem arrecadação, se permites animais ou quem paga o condomínio. Adapta-o ou encomenda-o.
2. Não fazer inventário com fotos. Sem prova do estado inicial, qualquer dano torna-se um "tu dizes / eu digo".
3. Não pedir documentação ao inquilino. DNI, contrato de trabalho ou comprovativo de rendimentos e, se puderes, referências. Não é desconfiança: é diligência.
4. Cobrar a caução e "guardá-la numa gaveta". A caução tem um regime legal e há que depositá-la onde corresponda.
5. Assinar sem ler a letra pequena do teu seguro. Se tens seguro da casa, avisa a companhia de que a habitação se arrenda: algumas apólices mudam de condições.

Regra de ouro: o contrato negocia-se quando as duas partes se querem bem; depois só se discute. Dedica-lhe uma tarde antes de assinar e pouparás meses de problemas.

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