Comissões da imobiliária no arrendamento: o que é legal

É uma das perguntas que mais nos fazem, e com razão: vais arrendar um apartamento, aparece uma agência pelo meio e alguém tem de pagar o trabalho dela. Quem? Quanto? E o que acontece se te pedirem coisas estranhas? Eis o que diz a normativa espanhola e como te protegeres.

Aviso: informação geral e de divulgação, não aconselhamento jurídico. A normativa pode mudar; em caso de dúvida, consulta um profissional.

Quem paga a comissão: o proprietário

A regra atual é clara para os arrendamentos de habitação: os encargos de gestão imobiliária e os de formalização do contrato correm por conta do senhorio, isto é, do proprietário. A agência contrata-a (e paga-a) quem põe o apartamento no arrendamento.

Isto significa que, como inquilino de uma habitação permanente, não têm de te cobrar a comissão da agência. Se uma imobiliária te pedir uma mensalidade (ou qualquer quantia) "pelos seus honorários" para te arrendar um apartamento onde vais viver, desconfia: pede que to deem por escrito e consulta-o antes de pagar nada.

Como proprietário, em contrapartida, a comissão é o teu custo por delegar: procura e seleção de inquilino, visitas, contrato, gestão da caução e, consoante o pactuado, administração durante o arrendamento.

Quanto costuma custar

Não há uma tarifa oficial: os honorários negociam-se livremente entre o proprietário e a agência. Na prática do mercado, o habitual é que a comissão por arrendar um apartamento equivalha a uma mensalidade de renda (mais impostos), embora varie consoante a zona, o tipo de habitação e os serviços incluídos.

O importante não é só o quanto, mas o que inclui:

• Só a procura de inquilino, ou também o contrato e a gestão da caução?
• Há administração mensal posterior? Quanto custa e o que cobre (cobrança de rendas, gestão de avarias, atendimento ao inquilino)?
• Há permanência ou penalização se quiseres deixar a gestão?

Pede sempre orçamento discriminado por escrito antes de assinar o mandato (o encargo de venta espanhol). Uma agência séria dá-to sem problemas; uma que se recusa já te está a dar informação.

O que NÃO te podem cobrar (ao inquilino)

Além da comissão, há uma lista de cobranças que devias olhar com lupa se és inquilino:

• "Encargos de gestão" ou "encargos de formalização" somados à renda ou à caução. Se és inquilino de habitação, correspondem ao proprietário.
• Pagamentos por visitar o apartamento. Cobrar por mostrar uma habitação em arrendamento é um mau sinal, e em várias comunidades é considerado prática abusiva.
• Seguros obrigatórios impostos pela agência. Podem oferecer-te um seguro, mas não impô-lo como condição para arrendar.
• A caução acima do mínimo legal disfarçada de "reserva" ou "sinal" não documentado. Todo o pagamento deve ter o seu conceito claro e o seu recibo.

E um clássico: o "apartamento isco". Se o anúncio é suspeitosamente barato para a zona e ao ligar te dizem que "esse já se arrendou, mas temos outros", provavelmente nunca existiu. As fotos roubadas de outros anúncios são outro sinal de alerta.

Como detetar uma agência pouco séria (proprietário e inquilino)

1. Não te dá nada por escrito. Nem o mandato, nem os honorários, nem as condições. Foge.
2. Pede-te dinheiro antes de te mostrar nada (ao inquilino) ou antes de mexer um dedo sem contrato (ao proprietário).
3. Não verifica a outra parte. Uma agência que não pede documentação ao inquilino também não vai defender os teus interesses como proprietário.
4. Pressiona com "há muita procura, decide hoje". A pressa é a ferramenta favorita de quem não quer que leias a letra pequena.
5. Não emite fatura. Todo o pagamento a uma agência deve ir com fatura. Sem fatura não há prova de nada.

Regra de ouro: no arrendamento, os papéis protegem os dois lados. Inquilino: não pagues nada sem recibo e sem contrato. Proprietário: não mandes nada sem orçamento assinado.

O que fazer se já te cobraram algo indevido

Guarda todas as provas: anúncios, mensagens, comprovativos de pagamento, o contrato. Reclama primeiro por escrito à agência. Se não houver resposta, as vias habituais são o livro de reclamações (obrigatório na Comunitat Valenciana para as agências), as associações de consumidores e, se for o caso, os organismos autonómicos de consumo. Não deixes passar o tempo: reclamar tarde é reclamar pior.

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