12 perguntas antes de assinar um mandato de venda

Assinar um encargo de venta (mandato de venda) é entregar as chaves da operação mais importante da tua vida económica a outra pessoa. Cinco minutos de perguntas incómodas antes de assinar poupam-te meses de dissabores depois. Leva esta lista à reunião.

Sobre o preço

1. Como calculaste este preço?

Exige testemunhos: vendas reais e recentes de habitações comparáveis. Se a resposta for "conheço a zona", não há avaliação: há intuição. E se o preço deles for muito superior ao de outras agências sem dados que o sustentem, querem a tua assinatura, não a tua venda.

2. De quanto em quanto tempo revemos o preço?

Todo o preço precisa de um plano de revisão: que métricas olhas (visitas, contactos, ofertas) e ao fim de quantas semanas. Se a agência nunca propõe revê-lo, é porque tenciona deixar o anúncio em piloto automático.

Sobre a exclusiva

3. Exclusiva ou não, e por que me convém a mim?

Que te expliquem as duas opções (aqui comparamo-las a fundo). Desconfia de quem só te apresenta uma como "o normal".

4. Quanto dura o encargo e como se cancela?

Duração razoável: 3-6 meses. Pergunta o que acontece se quiseres terminar antes: há penalização? pré-aviso? A cláusula de saída tem de estar escrita, não prometida de palavra.

5. O que acontece se vender eu por minha conta?

Alguns contratos obrigam-te a pagar a comissão mesmo que encontres tu o comprador; outros permitem. Nenhuma opção é "a correta" em abstrato: o incorreto é não saberes qual assinaste.

Sobre o dinheiro

6. Qual é a comissão exata e o que inclui?

Percentagem, base de cálculo, IVA e discriminação do que entra: fotografia, portais, destaques, acompanhamento em cartório. Pergunta também pelos custos extra fora da comissão.

7. Quanto me vai ficar líquido?

Uma boa agência faz-te a conta completa antes de assinar: preço − hipoteca − comissão − plusvalía municipal − IRPF estimado − despesas. Se não ta fizerem, fá-la tu (guia de despesas aqui). O número líquido é o único que importa.

Sobre o trabalho

8. Qual é o plano de venda, por escrito?

Fotografia profissional, portais, destaques, visitas, relatórios de evolução. "Mexemo-lo muito" não é um plano. O que não está escrito não existe.

9. Quem me atende e como me informa?

Nome e telefone do teu interlocutor e frequência de relatórios. Queres saber que alguém concreto responde pelo teu apartamento, não uma "equipa comercial".

10. Quanto tempo demoram a vender-se os apartamentos como o meu?

Se trabalham a zona, sabem. Se não sabem, não trabalham a zona.

Sobre a agência

11. Estás inscrito como agente imobiliário?

Na Comunitat Valenciana a intermediação exige inscrição no Registro de Agentes (registo de agentes imobiliários, Decreto 98/2022). Resposta válida: sim com número, ou "em processo" com honestidade. A vaguidade é mau sinal.

12. Deixas-me o contrato para ler em casa?

Qualquer agência séria diz que sim sem pestanejar. Se te pressionarem para assinar na mesa ("esta condição só vale hoje"), levanta-te e vai-te embora. Essa pressa é informação.

O teste final de 30 segundos

Relê o contrato à procura destas quatro coisas: duração, exclusiva, comissão e saída. Se as quatro estiverem claras e te convencerem, assina tranquilo. Se alguma for ambígua, pergunta até deixar de o ser.

Assinar bem é rápido quando perguntaste bem. O encargo de venta não é uma formalidade: é o documento que define como se vai vender o teu apartamento durante os próximos meses. Trata-o como o que é.

Queres que falemos do teu caso com estas doze perguntas já respondidas? Na Llevant Patrimonial respondemo-las antes de as fazeres. Abrimos em breve em Cullera.